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山东省菏泽市人民政府


菏泽市人民政府令
第9号



《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》已经2013年7月31日市政府第14次常务会议研究通过，现予发布。



菏泽市人民政府市长　孙爱军
2013年8月11日



菏泽市住宅物业服务收费管理办法



第一章　总　　则

　　第一条　为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
　　第三条　本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
　　第四条　市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。
　　各县区价格主管部门会同县级物业主管部门，按照价格管理权限，具体负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。　
　　街道办事处（乡镇人民政府）监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理中的矛盾纠纷。　
　　第五条　住宅物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
　　提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。　

第二章　住宅物业服务收费管理

　　第六条　住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。　
　　非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。协商不成的普通住宅物业服务收费，经双方同意可参照政府指导价标准执行。　
　　第七条　普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。 物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。
　　第八条　普通住宅物业服务成本包括：
　　（一）管理服务人员的工资、福利费和由物业服务企业缴纳的社会保险；
　　（二）物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
　　（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；
　　（八）物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。　
　　第九条　物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
　　第十条　前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　
　　第十一条　前期普通住宅物业管理区域，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费应当减免30%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
　　第十二条　建设单位在申请办理房屋预售许可证前，应当将前期物业服务合同等资料报当地物业主管部门备案。对不按规定备案的，房产行政管理部门不予核发房屋预售许可证。
　　普通住宅物业管理区域内的前期物业服务合同签订后，物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》等有关规定，到所在地价格主管部门申领《山东省服务价格登记证》。　
　　第十三条　业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费应从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。　
　　物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不得超过半年。　
　　第十四条　物业服务费应按《房屋所有权证》所载明的房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。未办理《房屋所有权证》的，可暂按照购房合同所载明的房屋建筑面积计收。
　　独立专有车库，需按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。
　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。　
　　第十五条　房屋交付后空置一年以上的，按照物业服务费标准的70％收取，一年内（含一年）的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的，从其约定。

第三章　停车服务收费管理

　　第十六条　物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人，应当交纳停车服务费。
　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用，停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。　
　　己购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费应适当减收，减收幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。　
　　业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
　　第十七条　普通住宅物业管理区域内的前期停车服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期停车服务费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期停车服务费基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
　　非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内停车服务费实行市场调节价。具体收费标准，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。　
　　第十八条　车位所有权人将车位租赁给车位使用人使用的，可以收取车位租赁费，车位租赁费归车位所有权人所有。
　　第十九条　普通住宅物业管理区域内的车位租赁费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、市经济开发区的车位租赁费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的车位租赁费基准价及浮动幅度，报县人民政府批准。具体收费标准由承租人与车位所权人在规定的基准价和浮动幅度内约定。
　　第二十条　占用物业管理区域内业主共有道路或其他场地停车的，应当交纳车位场地使用费。
　　第二十一条　未成立业主大会的车位场地使用费实行政府指导价，车位场地使用费标准按当地制定的车位租赁费标准执行。
　　已成立业主大会的车位场地使用费实行市场调节价，车位场地使用费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。　
　　第二十二条　停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支。业主大会成立前，支出比例由价格主管部门会同物业主管部门核定。
　　车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。　
　　第二十三条　停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费应当按月收取。物业服务合同另有约定的，停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费可以预收，但预收时间一般不得超过半年。
　　第二十四条　物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
　　除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，物业服务企业可以收取一定费用。　
　　第二十五条　物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

第四章　其他管理

　　第二十六条　住宅物业管理区域内，专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向业主收取费用。
　　物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。　
　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。　
　　第二十七条　业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
　　业主或物业使用人向物业服务企业缴纳的物业服务费中已包括装修期间的服务成本,物业服务企业不得再向业主收取装修管理费及与装修相关的管理费用。
　　第二十八条　物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格有关法律、法规和相关政策规定，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
　　第二十九条　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话及物业主管部门监督电话，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　第三十条　物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
　　第三十一条　价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，并提供必要的相关资料。

第五章　法律责任

　　第三十二条　物业服务企业违反有关规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务等费用。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。　
　　第三十三条　价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、国务院《价格违法行为行政处罚规定》、《山东省服务价格管理办法》等法律、法规、规章依法予以处罚。
　　第三十四条　价格主管部门、物业主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第六章　附　　则

　　第三十五条　本办法实施前物业服务合同约定期限未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后或者合同未约定期限的应按本办法规定执行。
　　第三十六条　本办法自2013年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日，原《菏泽市物业服务收费管理实施办法》同时废止。