洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市新型农村社区规划编制审批管理办法（试行）的通知

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试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利

【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程，经历了2008年，到2010年，房地产市场调控开始加大力度，且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温，2011年初出台的调控政策更是严格，起到很大的作用。本文基于此背景，通过对房地产市场调控方式的探讨，提出一户一房法律制度的构想，并就其优劣加以评析。
关键词：房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨（井喷）的原因是多方面的：首先是农村人口向城市人口涌进，其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加，加大了城市房地产需求量；其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为；再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产，而不是投资其他经贸、科技产业；
房子是用来住的，是固定资产，房子盖好了可以住100年以上，经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业，而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的，最好30年甚至更短时间就倒塌重建，就能带动经济，那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度，其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度，可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸，不去创业
火车跑的快，全靠车头带，中国不乏能力卓越的人才，中国经济的发展需要这些人才，但这些人才中在取得一定成绩后，购置大量的房地产，坐享升值，坐收租金，那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活，不再思想去创业，这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀，阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的，一定区域的商业资源是有限的，后起之秀要进入特定区域商圈，必然付出高额的市场代价，从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力，在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展，必然导致一部分人坐拥数套房产，而另一部分人无房可住，从而富者愈富，贫者愈贫，与社会主义的初衷背道而驰，并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利，是国家的长期工作，不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久，其本质思想是相通的，本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域（经常居住地）只能有一套住房，一户商家（房地产租赁经营等企业除外）在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为，在我们社会主义国家，保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行，是每个人的基本诉求，做到民富方可国强，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作，绝不仅仅是正常，应当上升到法律，甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话，应当为房地产商、存积房产资源者说话，还是应当为大多数“小民”说话，新中国是农民子弟兵打下来的，是穷苦百姓打下来的，民心还是在于大多数的“小民”，小民的愿望不高，一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房，所以，本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展，实实在在需要商界的精英人士，他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展，在确立的一户一房法律制度后，房地产投机、投资之路基本被封堵；在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下，在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析，房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房（农村集体土地上建设的无证房屋），同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设，房屋质量问题严重，房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短，造成严重的资源浪费，这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低（货币贬值），是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后，房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小，监管和质量将作为主要环节对待，无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长（至少70年以上），反复重建的模式将被逐步打消，从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能，当房地产建设达到一定规模之后，过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展，难以实现长久的、可持续性的发展格局，政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面，方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑，现阶段如果实现了一户一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数，建立良好的生活价值观，逐步打消普通劳动者“工作一辈子，攒下一房子”的现实观念，从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述，本人认为，我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的，我们要避免经济危机，逐步实现民富国强，可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者：朱士利（QQ975813515）
单位：北京市兆中律师事务所
2011年7月12日

建设部


关于印发《建设部建筑市场管理司司长王素卿同志在全国建设工程项目管理工作座谈会上的总结讲话》的通知

建市监函[2007]72号


各省、自治区建设厅，直辖市建委，新疆生产建设兵团建设局，解放军总后营房部工程管理局，江苏、山东省建管局，国务院有关部门建设司，国资委管理的有关企业，有关行业协会：

　　2007年11月8日、9日，我部在天津召开了全国建设工程项目管理工作座谈会，现将建筑市场管理司王素卿司长在会议上所做的《狠抓落实，不断创新，推进工程项目管理工作又好又快发展》总结讲话印发给你们，请结合工作实际贯彻落实。

　　附件：狠抓落实，不断创新，推进工程项目管理工作又好又快发展

建设部建筑市场管理司

二○○七年十一月十三日



　　

狠抓落实　不断创新

推进工程项目管理工作又好又快发展



　　——建设部建筑市场管理司司长王素卿同志在

全国建设工程项目管理工作座谈会上的总结讲话

（2007年11月9日）

同志们：

　　全国建设工程项目管理工作座谈会就要结束了。下面，我对本次会议做一个总结，并就如何贯彻好这次会议精神以及当前和明年初建筑市场管理的几项重点工作讲几点意见。

　　一、会议的基本情况

　　昨天上午，黄卫副部长代表建设部作了大会讲话，对近几年来全国工程项目管理工作进行了全面总结，充分肯定了工程项目管理工作取得的成就，分析了当前的形势和存在的问题，明确了今后一段时期全国工程项目管理工作发展的指导思想、目标和主要任务。会上，有8个单位的同志作了大会交流发言，还印发了其他40多个单位的书面经验材料，王早生同志对会议待议文件做了说明；大家还讨论了《建设工程项目管理办法》和《建设工程项目管理服务合同（示范文本）》两个待议文件，提出了许多好的意见和建议。刚才，六个组的代表汇报了分组讨论的情况。我们将认真归纳大家的意见，认真研究采纳。同志们普遍反映，这次会议开得很好，有一个好的报告，选了一批好的典型，大家讨论的很认真，会议时间虽短，但开得紧张、充实，效率很高。在我国工程建设快速发展时期，在深入学习贯彻党的十七大精神之际，以建设部名义召开的这次工程项目管理工作座谈会，非常必要，非常及时，会议的主题鲜明、内涵丰富。黄部长的讲话，对今后一个时期全国工程项目管理工作发展进行了规划和部署，工作思路清晰、目标明确、重点突出，对于开展和推进项目管理工作具有重要指导意义，与会同志普遍反映收获很大，统一了思想，明确了目标，坚定了信心。会议总的来看开得很好、很成功，达到了预期目标。

　　二、贯彻好会议精神的几项措施和要求

　　这次会议对今后一段时期推进工程项目管理工作提出了明确任务。下面，我就贯彻落实会议精神和黄卫同志讲话提出以下六点要求。

　　（一）统一思想，提高认识

　　推行科学化、社会化、专业化的工程项目管理，是市场经济体制下工程建设领域建设实施组织方式的必然选择，是我国投资体制改革的必然要求，是加快我国建筑业发展的有效途径，是实施“走出去”发展战略的必然趋势。实践证明，在工程建设领域推进工程项目管理，对全面提高我国工程建设的质量水平、经济效益和社会效益具有十分重要的意义。

　　推行工程项目管理，不仅可以实现工程建设的科学决策、科学管理，减少工程投资的盲目性，保证工程建设投资效益，而且能够提高工程建设企业的管理水平、人员素质，尽快创建一批国际型工程公司和工程项目管理公司，在工程技术、组织结构、人才结构、项目管理体系等方面实现与国际接轨，加快工程建设企业迈向国际市场的进程。

　　十七大报告中指出“要转变经济发展的方式”，建筑业长期以来粗放经营，片面追求效益规模的状况一定要改变，加强项目管理，体现科学发展，促进结构调整和经营方式的转变。因此，我们要从加快推动我国工程建设事业和谐发展的高度，从科学发展、率先发展建筑业的高度，实实在在贯彻科学发展观的要求，充分认识推进工程项目管理工作发展的重要性和紧迫性。各地建设主管部门和工程建设企业要统一思想，高度重视，齐心协力，共同推进我国工程项目管理健康、快速发展。

　　（二）求真务实，扎实推进

　　各地建设主管部门要从实际出发推进工程项目管理工作，要制定工作规划和具体推进措施，还没有出台相关政策的地方，要抓紧制订出台。要加强对工程建设企业的分类指导，加快培育、发展一批本地区工程项目管理和工程总承包的骨干企业。同时，要积极培育和规范工程项目管理市场，依法加强对工程建设各方主体市场行为的监管，营造健康、和谐的建筑市场环境。工程建设企业要根据自身特点开展工程项目管理，注意发挥自身优势，找准市场定位，适应市场需求。

　　（三）深化改革，不断创新

　　工程项目管理的方式方法是多种多样的，企业要根据市场的需要和自身的实际，确定自己的发展定位，深化企业内部组织机构的改革，设置适应项目管理要求的组织机构，合理配备项目管理专业人才，按照工程项目管理程序化、标准化和规范化要求编制本企业的项目管理手册和相应的程序文件、作业指导书，健全企业的项目管理体系。

　　企业要大力提高技术创新和管理创新能力，全面提升企业的工程项目管理水平和核心竞争力，依靠技术和管理优势占领市场。要积极应用工程项目管理软件开展工程项目管理，有条件的工程建设企业可自主开发具有先进水平的工程项目集成化管理软件。行业协会要积极组织引进、推广具有国际先进水平的项目管理软件。通过科学化、数字化的项目管理，切实提高工程项目管理水平。

　　（四）培养人才，持续发展

　　推进工程项目管理持续发展的基础工作是大力培养项目管理人才。重点抓好三项工作：一是各地建设主管部门要加强对工程项目管理人才培训工作的领导，充分发挥工程建设企业和行业协会的作用，整合现有的培训资源，把工程项目管理知识的培训与建造师、监理工程师等注册执业人员的继续教育相结合，根据市场发展需要，充实培训内容，改进培训方法，提高培训质量。二是行业协会要积极搭建工程项目管理人才培训的平台，加强与高等院校的交流、合作，采取多种方式，组织、指导工程建设企业开展人才培训。三是工程建设企业要紧紧抓住培养、吸引、用好人才三个环节，加强工程项目管理人才资源建设，有计划地培养一批能够按照国际通行项目管理模式、程序、方法、标准进行管理，熟悉项目管理软件，能进行全过程控制管理的复合型高水平项目管理人才，同时，要建立合理的用人机制，让人才在工程项目管理实践中得到锻炼成长。

　　（五）相互学习，共同进步

　　工程项目管理理论和方法涉及到工程设计、施工、监理等各个环节，设计、施工、监理企业要在工程项目管理理论研究、方法应用、人才培养、组织形式、操作模式、软件应用和信息化管理等方面，进行广泛深入的经验交流和理论探讨，相互学习，取长补短。鼓励有条件的企业积极加强同国外工程咨询公司或工程公司进行合资、合作经营，借鉴和吸收国际上先进的管理经验和操作方法，提高企业的工程项目管理水平。

　　行业协会要积极组织企业总结、交流工程项目管理经验，及时宣传、推广好的经验和做法。要深入调查研究，掌握工程项目管理发展动向，注重热点问题和发展趋势的研究，为企业调整经营策略提供参考。要不断拓展与国际社会的交流渠道，组织国内企业与国外企业开展多种方式的交流与合作，支持和指导国内企业参与国际市场竞争。

　　（六）因地制宜，积极探索

　　近年来，一些地方对政府投资工程的建设组织实施方式改革进行了积极探索，并取得了一定成效。各地要继续深入贯彻落实《国务院关于投资体制改革的决定》的精神，加强对政府投资工程建设过程的监管，并按照“投资、建设、监管、使用”分离的原则，研究、建立适合本地实际情况的组织实施方式。各地无论采取何种方式，关键是要能够有效解决当前政府投资工程管理中存在的突出问题，实现提高政府投资工程投资效益和建设管理水平的目的。同时，推动政府投资工程建设组织实施方式改革离不开专业化、社会化的工程项目管理企业做支撑，各地在改革过程中，要大力推进工程项目管理工作发展，这是一项基础工作，只有这样，才能切实促进政府投资工程建设组织实施方式改革。

　　这次会上，大家对工程项目管理收费问题都比较关心，一些同志反映，建设部2004年印发的《建设工程项目管理试行办法》对工程项目管理服务的收费只作了原则性规定，由业主方与项目管理企业在合同中约定，因为没有政府指导价或者市场指导价格目录，无参考依据，实施中难以操作。希望政府主管部门尽快出台工程项目管理服务收费标准，促进工程项目管理服务的发展。对于这个问题，应该说工程项目管理服务收费应当根据工程规模、复杂程度以及项目管理服务的范围、内容、深度等，由甲、乙双方约定。由政府部门制定统一的收费标准，短期内还难以解决。所以要充分发挥行业协会的作用，相关的行业协会可对企业成本和市场情况进行调查研究，定期为企业提供项目管理服务方面的价格、成本、供求等信息服务。并且，国家已经制定了前期工程咨询、招标代理等收费标准，特别是今年国家发改委和建设部又修订出台了《建设工程监理与相关服务收费标准》，明确了勘察、设计、施工、保修四个阶段的监理与相关服务收费标准，为企业开展监理及工程项目管理服务也提供了收费依据。对于其他阶段工程项目管理服务收费，国家有规定的，按相应的收费标准取费；国家没有规定的，可由双方协商确定。另外，我们准备会同国务院有关部门，组织开展工程建设全过程工程咨询收费问题的研究，系统解决包括工程项目管理服务在内的工程咨询收费问题。

　　同志们，“十一五”期间，我国工程建设和建筑业将保持快速发展，为我国深化工程建设组织实施方式改革创造了有利的条件，也对工程项目管理工作提出了新的要求，我们要抓住机遇，积极探索，开拓创新，加快推进我国工程项目管理工作和谐健康发展，为我国的现代化建设做出更大的贡献!

　　三、关于当前和明年初建筑市场管理的几项重点工作

　　同志们，到今年年底还有不到两个月时间，借此机会，我向大家通报一下我司近期和明年关于建筑市场管理的几项重点工作安排和设想。

　　（一）年底以前将开通全国建筑市场诚信信息平台，各地要认真做好信息报送工作。建筑市场信用体系是全社会信用体系的重要组成部分，是进一步规范建筑市场秩序的治本之策。为贯彻落实十七大报告要求，按照建筑市场信用体系建设工作的总体部署，我们将在建设部门户网站上构建了全国建筑市场诚信信息平台。现在已经正式印发通知，正式开通全国建筑市场诚信信息平台，与各地诚信信息平台实现链接，采集各地诚信信息数据，统一对外发布全国建筑市场各方主体诚信行为记录信息。就这项工作，我提三点要求：

　　第一，各地建设部门要高度重视这项工作，明确相关责任人，落实工作责任制，切实做好诚信信息平台建设和信息的采集、整理、发布、报送等工作。信用体系建设做得好的地方要继续积极探索，把工作做实做细，进度相对滞后的地方，要加大力度，尽快赶上，切不可坐失良机。我们将适时对各地工作进行检查，并向全国通报有关情况。

　　第二，各地要严格按照《建筑市场诚信行为信息管理办法》（建市[2007]9号文件）要求，认真做好本区域内诚信行为信息的归集和整理，按时登录建筑市场诚信信息平台，进行诚信行为信息的报送。我们初步计划，各地在2007年12月30日以前，完成本地区域内2007年发生的建筑市场各方主体不良行为记录信息的报送工作。2008年1月1日以后，按照不良行为信息公布制度的要求，转入常规的信息报送机制。

　　第三，形成部省市三级监督和协调联动机制，认真做好不良行为信息的公布和应用。市级建设行政主管部门要对本行政区域内建筑市场各方主体的诚信行为进行检查记录，将所采集到的不良行为记录信息及时报送省级建设行政主管部门。省级建设行政主管部门要采集、汇总和公布本地区建筑市场各方主体的诚信行为记录信息。不良行为信息自行政机关做出行政处罚决定之日起7日内予以网上公开公布。对构成《全国建筑市场各方主体不良行为记录标准》的，除在省级建筑市场信用信息平台公布外，还应在公布之日起7日内，由省级建设行政主管部门报建设部，由建设部统一在全国建筑市场诚信信息平台上公布。

　　（二）巩固清欠成果，继续贯彻落实防新欠长效机制。元旦及春节快到了，按照国务院领导的指示，我们将对以“巩固清欠成果，建立防止新欠的长效机制”为重点的清欠工作进行回顾检查。各地可对清欠工作，在巩固清欠成果，处理好遗留问题，维护社会稳定，继续做好建立健全防欠长效机制工作等方面，再回顾检查，对出现问题及时采取措施加以解决。

　　根据工作安排，我们将组织部际工作联席会议各成员单位组成联合检查组，分地区对全国清欠巩固成果，建立长效机制情况进行检查，各地要做好准备工作。

　　元旦、春节即将临近，各地要并确保拖欠农民工工资投诉受理渠道畅通，把确保农民工按时足额拿到工资作为一项重要工作来抓，要求施工企业不得以任何理由拒绝支付农民工工资。对不按规定支付农民工工资的，要严肃追究用工企业和管理单位的责任。

　　（三）加强组织领导，切实做好有形建筑市场和招标投标普查调研工作。按照中央领导同志的指示精神，为促进有形建筑市场健康发展，进一步规范招投标活动，推动建筑市场又好又快发展，十月八日，建设部、监察部、国家发改委、铁道部、交通部五部委联合印发了《关于开展建设工程交易中心招标投标工作普查调研的通知》，对这次普查调研工作，我强调以下三点意见：

　　第一，各地建设主管部门要高度重视这次调研普查工作，认真贯彻执行《通知》要求，加强组织领导，落实普查调研工作执行机构，从人力、物力投入上，保证工作顺利进行。

　　第二，要保质、保量完成这项工作，要详实、准确的汇总本地区普查调研书面汇报材料、调查表等基础资料，要做好中央和省（区、市）有关部委领导同志关于本地区有形建筑市场和规范工程建设招标投标活动、预防工程建设领域腐败行为讲话材料的收集整理工作，并作为书面汇报材料的附件单独装订上报，要确保在2007年12月15日前将全部普查调研材料报送建设部。

　　第三，各地建设主管部门要加强与其他相关部门的协调配合。由于此次普查调研是五部委共同组织进行的，各地建设主管部门要主动会同监察、发展改革、铁道、交通等部门一起开展普查调研工作，按照“统一组织、分级负责、部门分工协作、各方共同参与”的原则，主动与有关部门沟通联系，听取相关部门的意见，组织好普查调研工作。明年年初五部委组织的调研组将赴部分省市开展调研，届时将正式通知地方，各地要认真按通知要求做好准备。

　　（四）做好新部令和标准的实施工作，完善企业资质网上申报系统。

　　为了贯彻落实《行政许可法》，今年部里陆续修订颁发了《建设工程勘察设计资质管理规定》（第160号部令）、《建筑业企业资质管理规定》（第159号部令）、《工程监理企业资质管理规定》（第158号部令）和《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》（第154号部令），工程设计、施工特级、工程监理企业资质和工程招标代理机构资格新标准和实施细则也已施行，今年下半年，我们还组织了新部令和新资质标准的宣贯工作，希望各地做好新部令和标准的实施工作。

　　为了进一步规范企业资质申报与审批工作，提高办事效率，推进电子政务建设，我司在现有企业资质申报软件的基础上，近期将开发完成“全国建设工程企业资质信息管理系统”。希望各地理解和支持这项工作，下一步，对已经开发资质管理信息系统的地区，希望做好与部里系统的数据接口调试；对尚未开发资质管理信息系统的地区，我部也将免费提供资质信息管理系统软件。我们计划通过企业资质信息管理系统的使用，能够尽快建立起全国工程建设企业信息动态数据库，达到提高行政审批效率，实施动态监管的目的。

　　关于明年建筑市场管理工作，年底要召开全国建设工作会议，我们将按照部里的工作部署和工作重点进一步研究，具体工作计划安排将会以司函印发。同志们，我们这次会议，得到了天津市建委的大力支持，我提议大家用掌声对他们热情周密的会务安排表示感谢！现在我宣布全国建设工程项目管理工作座谈会闭幕！