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对李秀清《日耳曼法研究》内容的勘误和补充/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 06:09:25  浏览:9614   来源:法律资料网
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对李秀清《日耳曼法研究》内容的勘误和补充

宋飞


  华东政法学院教授李秀清所著《日耳曼法研究》,是继民国时期北平大学民法教师李宜琛《日耳曼法概说》、新中国外国法制史前辈由嵘《日耳曼法简介》之后国内的唯一一本论述日耳曼法的法学专著,该书于2005年7月由商务印书馆出版,填补了我国法学界研究的一大空白。欣赏之余,也要谈谈对该书内容的一些勘误和补充,以供更多的人参考:

一、对中世纪早期一些日耳曼的伟大法学家缺少必要的介绍

  该书第15—25页介绍了西哥特法典,却忽略了一个与之相关的重要人物圣伊西多尔(Isidorus Hispalensis,通常作Isidore of Seville,约560/570-636)。
  此人是一位隐身寺院的法学家,准确地说是中世纪早期颇负盛名的西班牙基督教神学家和自然法学家,是位于西班牙和法国南部的西哥特王国的伟大人物,出生于西班牙长第根纳的贵族家庭。幼年亡父,由其兄、姐培养成人。以后在塞维利亚的修道院接受教育。并成为一名修道士。公元600年前后,接替其兄林德(Leand er),成为塞维利亚地区的主教,任职长达36年,成为西班牙当时最有影响的主教。任职期间,他创办了一所有一定规模的以培养神职人员为宗旨的学校,劝化西哥特人皈依正统基督教。公元633年,他以主席的身份主持召开了著名的托力多第4次宗教会议。这次会议通过了一系列重要的决定,其中包括统一各地区的教仪、每个教区都必须设立一所学校,以培养神职人员等。
  伊西多尔在历史上的影响不仅在于他为中世纪天主教会的扩张立下了汗马功劳,而且也在于他为西班牙、乃至整个西欧文化和教育事业从日耳曼民族大迁徙所造成的文化衰落中复兴、发展,所作出的重要贡献。在西方教育史上,他的贡献还在于,他对中世纪学校的课程建设,产生了久远的影响。由于对复兴西班牙教育、特别是宗教教育的重要贡献,伊西多尔就被誉为西班牙教育的重建者。他去世后,第8次托力多会议决定尊他为“优秀的圣师、公教会的新光荣”。1722年,罗马教皇英诺森十三世追赠他为“圣徒”。 圣伊西多尔现被供奉为西班牙马德里市的守护神。罗马教皇正考虑让他担任互联网用户和计算机程序员的保护神。
  他生前著述甚丰,但绝大部分为神学著作,与教育问题直接相关的主要是《词源》这部巨著。他的不朽贡献《词源》20卷(中译本现藏台北图书馆),是从以往的拉丁语名著中摘录而成的百科全书,该书取材广泛、旁征博引、探本求源(这也是作者所取书名的原意)、图文并茂,并被译成多种文字在欧洲流传许多世纪,是世界上第一本百科全书。
  《词源》(Etymologies),又译作《词源学》、《语源》等。作者生前未完成该书。在他去世后,由西班牙萨拉哥撒主教柏兰利奥格根据其手稿整理刻行。全书共20卷,分为5部分。第一部分包括第1—4卷,主要论述七门“自由学科”,其中第1、2卷论前三艺(即文法、修辞学、辩证法),第3卷论述后四艺(即算术、几何、天文、音乐),第4卷论述医学。第二部分包括第5—8卷,其中第5卷为“通史简编”,第6卷为教会礼仪,第7卷论神学,第8卷介绍各地教会及各种异端派别。第三部分包括第9—12卷,其中第9卷论人类和对不同地区,不同语言的居民进行分类,第10卷论文学,第11卷论人与人性,第12卷论幼物。第四部分包括13—16卷,其中第13卷论天文,第14、15卷论地理,第16卷论矿产。第五部分包括第17—20卷,其中第17卷论文化,第18卷论战争,第19卷论建筑及服饰,第20卷论菜肴及家庭用品。
  在《词源》这部巨著中,伊西多尔根据基督教教义和当时培养神职人员的要求,将所搜集到的古希腊、罗马作家的著作和基督教教父的著作,加以汇集、整理,并予以阐释。伊西多尔全盘接受了奥古斯丁的思想,对诸如原罪、救赎、地狱、预定论等基督教的基本理论,做了具体的阐发。在此基础上,他提出了与教育问题直接相关的一些见解。
  伊西多尔认为,人类生活的基本目的就在于获得上帝的拯救。为了达到这个目的,人必须不断地修练自己的德行,克服贪婪、奸淫、悭吝、嫉妒、忧虑、忿怒、虚荣、骄傲等恶行,以获得信、望、爱的“神德”。只有获得这三种神德,人才有可能使自己的灵魂与上帝结合。
  修练德行的途径有很多种,如忏悔、祈祷、冥想、劳作等。其中较为重要的途径是努力获得智慧。所谓智慧,就是瞻仰永恒的真理,即上帝。而耍获得智慧,又必须致力于学习各种知识。
  知识虽然不同于智慧,它的对象只是暂时的世界,但它对于获得智慧,并最终获得信仰,是必要的。伊西多有一句名言:“明日就死又何妨,只要学习,就象永远不死一样。”
  既然知识的学习是为了获得智慧、认识上帝,因此,学习内容的选择与安排,必须以此为原则。伊西多尔坚决反对不加选择地学习一切古希腊、罗马的文化,认为许多世俗知识是与基督教教义相违背的,应当坚决取缔。他尤其反对学习诗歌,认为诗歌将会败坏教会的风气,损害神职人员的道德。他所主张学习的,首先是《圣经》,认为学习《圣经》有助于对上帝的认识和信仰。其次,他主张学习基督教教父的著作,特别是奥古斯丁的著作。在古希腊、罗马的世俗文化中,他强调学习七门“自由学科”(即文法、修辞学、辩证法、算术、几何、天文、音乐),认为这些知识有助于理解《圣经》和教父著作。另一方面,为了抵制古希腊、罗马异教作家对基督教的不利影响,有必要了解这些作家的著作,如哲学、历史学、物理学等。
  《词源》一书问世后,在长达几百年的时期中,一直是西欧各修道院学校和主教学校“七艺”课程的最有权威性的教科书之一,成为中世纪早期西欧人了解希腊、罗马文化的重要途径。在7世纪,由于民族的大迁徙,对于原有的罗马文化、社会、经济造成了空前的大破坏,西欧正处于文化荒芜的“黑暗时代”。在当时,除英伦三岛外,欧洲大陆对希腊、罗马文化知之甚少。在这种情况下,《词源》对于西欧人扩大眼界,丰富知识,摆脱愚昧无知,的确起到了启蒙的作用。进一步地,由于它汇集了一部分希腊,罗马作家的著作,因而,在客观上起到了保存、延续传统文化的作用。这些对于公元8世纪法兰克国王查理曼大帝统治时期的文化和学术“复兴”,起到了直接的推动作用。
  另一方面,由于《词源》汇集了当时所有各方面的知识,并加以较为系统的安排,因此,它不仅是公元7世纪的百科全书,更为重要的是,它进一步拓展了当时学校教育的内容,对中世纪早期的教育发展,作出了一定的贡献。与此相联系,它努力使学校教学内容、教材系统化,这也有助于学校教学工作的进步。再一方面,它第一次把“七艺”的前三科定名为“三学”(Trivium),把后四科定名为“四学”(Quadrivium),从而使作为中世纪学校主要课程的“七艺”定型化。
  当然,不应当把《词源》所产生的影响作用人为地拔高。由于历史的原因,书中所辑录的一些古代作品存在着为数不少的错误,有些甚至是以讹传讹。更为严重的是,本书从宗教偏见出发,对古代作品作了许多人为的剪裁,从而阉割了古典文化的优秀成果的基本精神,这对文化的保存、发展是非常有害的。
在法学上,伊西多尔的《词源》为我们记载了他的一些自然法思想。在西方法学史上,他首次提出了“自然法”、“万民法”、“市民法”的分类。他主张:“法律是否有效,取决于它的正义性.但在人类事务中,当一伴事情能够正确地符合理性的法则时,它才可以就是合乎正义的。”他还引用先知何西阿(Hosea)说明如下理论:“上帝基于仁慈给人善的统治者,基于愤怒给人恶的统治者,以此作为对人的罪的惩罚;在这两种情形下,人们都应当服从国王,因为他是上帝任命的。”并告诫统治者: “只有他自己表现出对法律的尊重,他才能让法律约束所有的人。”强调,上帝任命暴君或仁君的决定是根据一个国家人民的情况而作出的。“如果他们是善良的人民,上帝就给与他们一个仁德的统治者;如果他们是邪恶的人民,上帝就将让一个苛暴的统治者来对其统治”。 指出,被统治者的利益是最重要的,应被作为政府行事的首要标准。他为作为规范的正当法律开了一个详尽的处方:“如果一个法律意欲被遵守,公正,符合自然以及祖先的惯例,能够经得起时间和空间的检验;那么,它就必须是有用的、清晰的(没有包含会人们产生误解的内容),应是为了全体公民而非任何个人的利益而起草的。”这一论述,经常被后世的作者提及,其最为特殊之处在于认为法律应服务于共同利益;圣伊西多对国王的界定也是如此,认为统治者权利的正当性在于:“国王因其统治取得国王的权利(reges a regendo vocati)……不正当行事者不能进行统治(qui non corrigit)。因而,王的权利因其正当作为而葆有,若错误行事则失去。古人有谚曰:若你是对的,你将成为王,反之不然。”英国人阿尔琴(Alcuin,约735~804)是查理曼大帝的老师,对伊西多尔的上述观点大加赞赏。在查理曼大帝的加冕仪式上,他告诫自己的学生说,作为皇帝,他应受先前的罗马皇帝制定的法律的约束,因而,在这一严格意义上,查理曼不是不受法律约束的(legibus solutus)。约于850年生活于列日的主教辖区(Sedulius Scotus)的爱尔兰人塞德柳斯在他的《论基督的统治者》一书中也持该说,他如是告诫:“虔诚的统治者尽力要遵从一切事物的最高主人的意旨和神圣命令。借助于主的神圣意旨和法令,他从未怀疑自己已然上升到那一权威的顶点……明智的统治者承认他身受神的召唤……因为,若他不是上帝的仆人,他怎能够做基督教徒的统治者?塞德柳斯还以更为一般性的言辞规定了基督教的统治者,即意欲臣民很好地遵守其命令,并决心矫正其他人过错的统治者自己不能够犯下他严格禁止其他人所犯的罪行。”
  除了理论以外,伊西多尔还参与法律实务,他为西哥特王国进行了大量的立法;体现在《厄维哥法典》(the code of Ervig,681)中的国王几乎完全脱离了其历史上的平民主义起源(即,国王是受宪法限制的这一日耳曼的原初观念),法律中蕴涵的理论坦白地认为王权来自神授。但是,这一点并不是统治者专断权力的正当理由;恰恰相反,上帝命令国王统治人民是为了疗救人类罪恶的堕落,统治的目的在于改善因人们拒绝神圣的法而处的悲惨的境遇。换言之,正如瑞卡德(Reccard, 586-601年在位)国王所说的那样,万能的上帝授予他王权是为了照看人民的利益(“pro utilitatibus populorum”),或者,像厄维哥皇帝所说的那样,是为了拯救他的国家和臣民(“ad salvationem terrae et sublevationem plebium”)。公共福利(包括灵魂的救赎)是政府和国王存在的首要目的,这一论调频繁出现在西哥特的法律中。

二、对信托制度的起源和产生未作文字交待

  该书第277页介绍了赠与教会财产问题,却忽略了一个与之相关的重要法律渊源——信托制度的起源和产生。信托立法最早可追溯到罗马法中的遗产信托制度。但现代信托法则起源于英国衡平法上的“用益权”(use)制度。正如李秀清在该页中所介绍的:“因基督教因素的渗入,广泛宣扬‘施舍将有好报’的观念”,日耳曼的“国王或其他信教者常赠与教会组织以财产”。 11世纪的英国(英国人和德国人统属日耳曼民族),当时法律也是深受这种思想影响,规定对教会不征税,这就使得宗教信徒更是经常把土地等财产捐赠给教会。这样便使得土地大量成为教会财产而影响封建领主的利益。到了12世纪末叶,英王亨利三世就颁布“没收法”,规定谁将土地捐赠给教会,就予以没收。为规避土地没收法和逃避封建税费,土地捐赠人就把土地委托给别人使用,土地的收益则归教会。这样,土地捐赠者就成为委托人,受托管理和使用土地的人就成为受托人,教会则成为受益人。这种做法就称为“尤斯制”。这种做法不为普通法院所承认,但却受到衡平法院的保护。英国衡平法院在解释1535年议会颁布实施的《用益权法》时保留了受让人对不动产负有作为义务的用益权(即主动用益权),将其改称为“信托”。信托制度到19世纪成为英美法系的一大特色,20世纪初也为一些大陆法系(也称罗马—日耳曼法系)国家所引进。

三、对陪审制度的起源和产生的理解值得商榷

  该书第436页在对关于使用以提起控告为目的的陪审团所作的注释,李秀清的观点似乎与我之前听说的一种说法不同。根据2001年下半年在华中科技大学主校区学习时,擅长法制史的郭义贵老师,在给沙丽金、林萍编写的《法律英语教程》(中国政法大学出版社1999年修订第1版)中的第15课“The Jury(陪审制度)”最后一个自然段(见该书第216页)所作译文:
“陪审团的起源:
陪审制的基础可以追溯到1千年前由加洛林王朝的国王建立的法兰克帝国。这些君主,为了成功尝试统一帝国,发展了一种诉讼程序,叫做’纠问’或’有陪审团参与的审讯’,以决定王权的性质和范围。他们召集乡村人,要求他们讲述对国王权力的理解。这些权力已经查明,即被中央政权所采纳。这里既没有指控、裁决,也没有审判。在这些过程中,国家从公民那里获得有关权力的信息”。(该译文加入了我个人的理解)
  这一段文字很有一点社会契约论的味道,和李秀清所注的由法官召集众人发式并检举违法行为的说法出入很大。

四、对《采地论》及其作者没有提及

  该书第494页在论述伦巴德法时,缺少对意大利中世纪中后期法学家、米兰元老院议员哲拉尔都斯.奈遮(Gerardus Niger)和奥柏秃斯.德.欧尔托(Aubertus de Orto)合著《采地论》(Le Liber Feudorum或Des Fiefs,也译作“封地论”)。根据我对孟德斯鸠《论法的精神》下册第326、405、421、431等页的解读,我发现《采地论》成书于德意志和神圣罗马帝国皇帝腓特烈一世 (Friedrich I,绰号巴巴罗萨[Barbarossa],意即红胡子)时代(约1122年—1190年6月10日),两位作者是在意大利根据伦巴德人的习惯法写就的封建法律史专著,法国人文主义法学派主要代表和核心人物古耶斯(Jacques Cujas,通说译为“居雅士”,1522—1590)对该书作了大量论述和注释。

五、对《波瓦西习惯集》的作者介绍不够详细

  该书第497页在论述《波瓦西习惯集》(又译为《博韦人的习惯法》、《波瓦西斯的古代风俗》)时,对其作者——博马努瓦(Beaumanoir,也译为“波马诺亚”)的菲利普.德.瑞米(Philippe de Remy,1246/1247—1296)描述甚少。笔者则发现,孟德斯鸠《论法的精神》对菲利普是青睐备至,在其书下册第234—283页多处印证了菲利普的上述作品。通过整理和对照王笑红译的爱尔兰法制史专家J.M.凯利著《西方法律思想简史》(法律出版社2002年5月版)第123-124页,我发现 菲利普生于法国国王路易九世(也称“圣路易”,1214—1270)时代之后,是一个人法统一论者,他要求贵族必须守法并要监督其臣民守法,因为国王自己也是如此,但他的重心不是国王应受法律约束,而是极力维护和扩大王权。




以上是我初步看出的一些问题,不当之处,还请更多的笔者指正!

参考文献:
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杭州市房地产交易市场管理暂行办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
 
第51号



  《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》已经市人民政府审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                            
市长 王永明
                          
一九九三年七月十七日


          杭州市房地产交易市场管理暂行办法

第一章 总则





  第一条 为了加强对本市房地产交易市场的管理,维护房地产经营活动的正常秩序,促进房地产业的发展,根据国家有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本暂行办法。


  第二条 本办法所称房地产交易是指在行政划拨的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押、调换的经济活动。
  凡在本市市区城镇范围内行政划拨的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押和调换的交易活动,除法律、法规另有规定外,均适用本办法。
  需要有偿转让、租赁、抵押行政划拨的国有土地的,以及以行政划拨的土地使用权作为股份入股经营的,应向市土地管理局提出申请,补办出让手续,补交出让金。
  以出让方式取得土地使用权的土地转让、租赁、抵押以及连带房屋转移的行为,不适用本办法。


  第三条 杭州市房地产管理局是本市房地产交易市场的主管机关,依法对房地产交易市场进行管理。
  杭州市土地管理局依法对本市房地产市场中有关土地管理进行监督检查。
  杭州市房地产管理局按季将本市房地产市场交易情况抄送市土地管理局备案。
  因房屋所有权依法转移而引起土地使用权转移的,由土地管理部门依法办理相应的土地使用权转移、变更手续。


  第四条 房地产市场主管机关的职责是:
  (一)贯彻房地产市场管理的有关法律、法规、规章和政策。
  (二)对从事房产交易中介服务的单位和个人进行资质审查。
  (三)监督、检查房产经营活动,查处经营活动中的非法行为。


  第五条 房产经营活动,应进入房地产市场进行,并遵守法律、法规和本办法的规定。
  任何单位和个人在房产经营活动中,不得损害国家利益和社会公共利益。


  第六条 商品房屋开发建设部门预售、出售在行政划拨土地上建造的商品房活动,按商品房管理办法实施管理,商品房出售后所有人或使用人的交易活动,适用本办法。

第二章 房产评估和价格管理





  第七条 本办法所称房产评估是指房产评估机构对各类房屋根据其结构、等级、适用程度、地段差异以及市场供求等因素,对其价值所作出的认定。


  第八条 凡从事房产评估业务的单位必须经市房地产管理局进行资格审定。从事房产评估业务的个人,须具有相应的专业知识,经市房地产管理局考核合格,取得评估员资格证书后,方能从事房产评估业务。


  第九条 进入房地产市场的房屋,必须经过房产评估,确定其评估价格。未经评估的房产,不得进行转让、租赁、抵押和调换。
  房产评估机构可按有关规定收取评估费。具体标准由市房地产管理局会同市物价局制定。


  第十条 单位自管房、私房的转让价格,由转让双方参考其评估价格自行协商确定。


  第十一条 房管部门直管房、单位自管房和私房,作为住宅出租,其租金标准按物价部门会同房管部门规定的租金标准执行,免缴房产交易调节基金;作为非住宅出租,其租金由租赁双方协商确定,并按本办法的规定缴纳房产交易调节基金。


  第十二条 市房地产管理局可会同市物价局根据市场交易情况不定期公布房产交易价格情况,指导房地产市场价格。


  第十三条 房产交易活动应按以下规定缴纳房产交易调节基金:
  转让房屋的调节基金,按实际转让价格(实际转让价格低于评估转让价格的按评估转让价格)的20%缴纳;租赁房屋的调节基金,按实际租赁价格(实际租赁价格低于评估租赁价格的按评估租赁价格)的20%缴纳;抵押房屋,以抵押物清偿债务的,按转让房屋处理。
  房产交易调节基金由转让方、出租方缴纳。


  第十四条 房产交易调节基金统一由市房地产管理局代收,全额上缴市财政,专款专户存储,专项用于城市建设,并受市财政、审计部门的监督。


  第十五条 房地产交易双方应如实申报交易价格,不得瞒价。
  对低于房产评估价格20%以上转让的房屋,除按评估价格征收调节基金外,房地产市场管理部门有优先购买权。


  第十六条 享受国家优惠政策购买的房屋在出售或出租时,其出售价格或租金以及增值费、调节基金的征收办法,另行制定。

第三章 房地产转让管理





  第十七条 房地产转让是指房屋所有权人将房屋所有权通过买卖、赠与、交换等方式连同土地使用权进行转移的行为。


  第十八条 房地产转让应贯彻公平合理、协商一致、等价有偿的原则,并签订书面协议。


  第十九条 单位自管房的转让,须凭上级主管部门批准文件;享受国家、单位补贴购买或建造的私房,需要转让时,按国家有关规定办理。
  房屋所有人转让共有房屋,须提供极有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人转让租赁期未满或未定租赁期的房屋,须提前三个月通知承租人,租赁关系由有关各方协商解决,在同等条件下,承租人有优先购买权。


  第二十条 房产拍卖,必须委托杭州市房产拍卖专业机构进行。


  第二十一条 个人在城镇购买房屋必须符合国家和省、市有关规定。
  单位因特殊需要必须购买私有房屋和外省、市在本市设立机构需要购买房屋的,必须持有关证件,经市房地产管理局批准。


  第二十二条 房屋因转让发生产权转移时,该房屋占用的土地使用权随房屋产权一并转移;同一房屋产权分割转让的,各房屋所有人占有相应比例的土地使用权,但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。


  第二十三条 下列房地产不准转让:
  (一)无合法产权证件的;
  (二)产权尚有争议的;
  (三)房地产债务未结清的;
  (四)其他依法限制权属转移的。


  第二十四条 依法转让的房地产,受让人应向市房地产交易管理所办理立契过户手续,缴纳有关税费,向市房地产管理局申领房屋所有权证,并凭房屋所有权证到市土地管理局相应办理土地使用权变更登记手续。

第四章 房屋租赁管理





  第二十五条 房屋租赁,是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付约定租金的行为。


  第二十六条 出租房屋,包括以房产入股联营、合营、承包经营等形式发生的房屋租赁,租赁双方应签订书面协议,并向市房地产管理局申请办理租赁手续,经审查批准后,领取《房屋租赁许可证》,按规定缴纳有关税费,租赁关系方为有效。以土地使用权入股经营的,应按土地管理规定首先向市土地管理局办理有关手续。
  承租非住宅用房从事经营活动的,工商行政管理部门核发营业执照时应查验承租人的《房屋租赁许可证》。


  第二十七条 出租的房屋必须结构牢固,房况良好,安全可靠,符合使用条件。
  危险房屋严禁出租。


  第二十八条 房屋租赁应订立租赁契约。租赁契约须载明租赁期限、租金标准以及租赁双方的权利和义务。
  非住宅租赁契约须经房地产管理机关审核并办理登记手续。


  第二十九条 机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私有房屋。因特殊需要必须租用的,须经市房地产管理局批准。


  第三十条 承租人应按期缴纳租金,并按契约规定用途使用房屋。如改变用途、改建、扩建及改造设备时,双方应提前商定,并按有关规定修改契约内容。
  租赁期满时,承租人应当将房屋退还出租人,需续租的应重新签订租赁契约。同等条件下,原承租人有优先租用权。实行土地使用权有偿有限期出让的房屋租赁期限,最长不超过该房屋使用范围内土地使用权年限。


  第三十一条 外来从事劳务或经商活动的暂住人员租用房屋,必须持有原居住地区的户口证明、居民身份证及有关证件,办理租赁手续。


  第三十二条 承租人有下列情形之一的,出租人有权单方终止租赁合同:
  (一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借或改变用途的;
  (二)承租人利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益的;
  (三)承租人无正当理由累计六个月不缴租金或闲置房屋达三个月以上的;
  (四)承租人损坏房屋结构和设备而又不维修、不赔偿的;
  (五)房屋发生重大损坏,经杭州市危险房屋鉴定所鉴定为危险房屋不能继续使用的。


  第三十三条 房屋租赁,出租方应按租金额的4%向市房地产管理局缴纳租赁管理费。

第五章 房屋抵押管理





  第三十四条 房屋抵押是指房屋所有人以该房屋作为债务偿还担保,设定抵押权,将房屋抵押给债权人的行为。


  第三十五条 房屋抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。
  房屋抵押活动必须遵循自愿、公平、诚实、信用的原则,不得违反国家有关法律、法规。


  第三十六条 下列房屋不得抵押:
  (一)无合法所有人,尚未确权或产权有纠纷的;
  (二)代管房产代管人无法定所有人签署委托书的;
  (三)党政机关、军队、大专院校自管的;
  (四)宗教寺庙、古建筑、影剧院、医院等公益设施的;
  (五)限制抵押的(确定为拆迁区域的房屋,违章建筑、临时建筑的房屋,拖欠税金、债务尚未清偿的房屋,被司法、行政机关扣押、诉讼保全、查封的房屋);
  (六)房地产管理部门认为不宜抵押的。


  第三十七条 房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债而产生的孽息以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。
  抵押房屋必须由抵押人向中国境内注册的保险公司投保,抵押权人为该保险的第一受益人。


  第三十八条 同一处房屋设定若干抵押权的,其抵押价额之和不得超过该处房屋的总值。清偿次序按批准先后确定,同时批准的,按各方债务额比例清偿。


  第三十九条 单位自管房屋抵押时,应经上级主管部门批准。
  个人或多人共有的房屋在进行抵押时,除出具房屋所有权证、共有权保持证、土地使用权证外,须经共有人同意,并出具书面协议,共负抵押连带责任。


  第四十条 抵押当事人申请办理抵押房屋前,应向房产评估机构申请评估。未经房产评估机构评估定价的房屋,不得作为抵押物。
  抵押双方应签订抵押契约。抵押契约签订后,当事人应在十五天内向当地房地产管理机关和土地管理机关办理他项权利登记,并将抵押权利情况载入抵押人的房屋所有权证和土地使用权证。


  第四十一条 房屋抵押期满,债务清偿完毕,抵押契约即告终结。双方应在十五日内到原办理部门办理抵押注销手续。


  第四十二条 抵押人到期不能清偿债务,抵押房屋连同土地使用权由债权人委托杭州市房产拍卖专业机构和土地使用权拍卖专业机构联合进行拍卖,拍卖所得价款,其中土地使用权部分全额上缴市级财政,其余价款扣除应缴纳的房产交易调节基金外,按顺序清偿债务。按照土地使用权有偿出让进行拍卖的,所得价款应当首先补缴土地使用权出让金后,再按顺序清偿债务。

第六章 房屋调换管理





  第四十三条 房屋调换,是指房屋使用者之间就房屋使用权进行调换的行为。


  第四十四条 房管部门直管房屋、单位自管房屋、私有房屋之间使用权允许调换。


  第四十五条 房管部门直管房屋和单位自管房屋、私有房屋使用权调换,双方当事人应征得房屋所有权人同意,并达成书面协议,共同到调房管理部门办理手续。


  第四十六条 房屋使用权调换,因房屋结构、面积、地段等方面有明显差异的,实行差价调换。 


  第四十七条 直管房屋使用权调换由房地产管理部门对其房屋使用价值进行评估,并据此收取差价费。


  第四十八条 差价费由房地产管理部门收取,用于调房管理的日常开支。

第七章 房产交易中介服务管理





  第四十九条 市、区房地产管理部门可以根据需要设立固定的房产交易场所。其主要任务是:
  (一)组织引导房产经营单位和个人进场经营;
  (二)为房产经营者提供洽谈协商、中介服务、交流信息、展示行情等各种服务;
  (三)开展房产买卖、租赁、调换的委托代理业务;
  (四)开展房产吞吐、抵押等经营业务。
  经营房产交易场所的单位,必须经市房地产管理局进行资质审查,并向工商行政管理部门办理有关手续。


  第五十条 兴办房产交易中介服务机构,应向房地产市场管理部门递交书面申请、组织章程和有关证件,经批准后,向工商行政管理机关申请登记,核发营业执照后,方可营业。


  第五十一条 从事中介服务的房产经纪人,应持所在地户籍证明和有关证件,向房地产市场管理部门提出书面申请,经资质审查合格批准后,向工商行政管理机关申请登记。房产经纪人,从事中介服务可按规定收取劳务费。未经房地产市场管理部门批准,任何单位和个人不得从事房产交易中介服务。

第八章 罚则





  第五十二条 违反本办法规定,谎报房屋转让、租赁价格的,由市房地产管理局除没收其实际转让、租赁价格与谎报价格之间的差额外,还可按差额的一至五倍处以罚款。


  第五十三条 未经批准擅自从事房产交易中介服务的单位和个人,由市房地产管理局没收其非法所得,并处以非法所得一至三倍的罚款。


  第五十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起十五日内,向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内,向人民法院起诉;当事人也可以直接向人民法院起诉。


  第五十五条 房地产交易市场管理人员徇私舞弊、违法乱纪、索贿受贿的,由所在单位或上级机关给予政纪处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  第五十六条 房产转让、租赁、抵押、调换发生纠纷的,当事人应协商解决。协商不成的,纠纷当事人可以申请房产纠纷仲裁委员会仲裁,也可以向人民法院起诉。

第九章 附则




  第五十七条 涉外房地产转让、租赁、抵押,按有关涉外房地产的法律、法规执行。


  第五十八条 各县(市)城镇房地产交易市场管理可参照本办法执行。


  第五十九条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。


  第六十条 本办法自发布之日起施行。

东莞市人民防空地下室建设与管理暂行规定

广东省东莞市人民政府


东莞市人民防空地下室建设与管理暂行规定

东莞市人民政府令

第56号

《东莞市人民防空地下室建设与管理暂行规定》已经市人民政府同意,现予发布。


市长黎桂康
二OO二年五月三十日

东莞市人民防空地下室建设与管理暂行规定

第一条为加强本市的国防建设,增强城市战时防护功能,做好结合民用建筑修建防空地下室工作,根据国家和省的有关规定,结合本市实际,制定本暂行规定。
第二条本市行政区域范围内防空地下室的建设和管理,适用本暂行规定。
本暂行规定所称防空地下室,是指符合国家规定的防护等级标准,用于战时人员掩蔽、医疗救护、物资储备等的地下应急救援场所。
第三条人民防空是国防的组成部分,全市各级国家机关、部队、社会团体、企业事业单位和每个公民应协同做好防空地下室建设工作。
公民有得到防空保护的权利。
第四条防空地下室应结合民用建筑修建,并从实际出发,注重实效,充分开发利用地下空间,努力提高防空地下室的社会效益、经济效益和战时防护效益。
第五条东莞市人民防空办公室(以下简称市人防办)是全市防空地下室建设、管理的主管部门,负责防空地下室的规划、建设、管理。
第六条防空地下室建设由建设单位负责。新建、改建、扩建民用建筑的,不论投资来源,建设单位均应按本暂行规定建设防空地下室。
第七条新建10层(含10层)以上或基础埋置深度3米(含3米)以上的9层(含9层)以下民用建筑,应利用地下空间按底层投影面积修建“满堂红”(即同等大小)的防空地下室。符合第九条(一)至(四)项条件之一的,由建设单位报经市人防办批准,可以不建防空地下室,但必须按第十条规定的标准缴纳防空地下室易地建设费.新建九层(含9层)以下,基础埋置深度小于3米、地面总建筑面积达到7000平方米的民用建筑(按一次性下达的规划设计任务,不论是一次修建或分期建设,不论是自建或联片建设),必须按总建筑面积的2%修建防空地下室,或按第十条规定的标准缴纳防空地下室易地建设费。成片开发的新建住宅区、工业区、旧城改造区域可集中建设防空地下室,按总建筑面积的2%修建,具体位置由建设单位报市人防办审定。
第八条防空地下室应当按国家规定的防护等级标准建设,未经市人防办批准,不得降低防护标准。
擅自降低防护标准的,责令限期改进;经改进仍不能达到规定的防护等级标准的,应按第十条规定的标准缴纳防空地下室易地建设费。
第九条按规定需要配套建设防空地下室的,防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达,同步配套建设,不再收费。但确因下列条件之一限制不能或不宜同步配套建设的,建设单位可以向市人防办提出申请,经批准后按第十条规定的标准缴纳防空地下室易地建设费,由市人防办统一就地就近易地建设防空地下室:
(一)采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于3米或不足规定的地下室空间净高的;
(二)按规定应建防空地下室面积占地面建筑首层的局部,结构和基础处理困难,且经济上很不合理的;
(三)建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目,因地质条
件不适于修建的;
(四)因建设地段房屋或地下管道设施密集,防空地下室无法施工或难以采取措施保证施工安全的。
第十条易地建设费的缴纳标准:
(一)新建、改建、扩建民用建筑,其地面总建筑面积在7000平方米以下的,按总建筑面积计算,每平方米30元;
(二)其他情形,按应建防空地下室面积的实际造价计算,具体标准由市人防办会同市建设、财政、物价等有关部门另行制定。
因物价等因素需调整易地建设费标准的,由市人防办会同物价等有关部门拟定,报市政府批准后执行。
第十一条易地建设费由市人防办依据送审的设计报建图纸总面积按核定的收费标准进行计征,使用市财政部门统一印制的收款票据。易地建设费收入实行“收支两条线”管理,全额上缴市财政专户,由市政府统筹安排专项用于易地建设人防工程。
第十二条以下新建民用建筑项目经向市人防办申请可免建防空地下室,并适当减免防空地下室易地建设费:
(一)享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房,减半收取;
(二)新建幼儿园、中小学办公楼、教学楼、敬老院、福利院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑,减半收取;
(三)临时民用建筑、不增加面积的危房改造商品住宅项目,予以免收;
(四)因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑,予以免收;
(五)城镇、农村个人独立兴建的自用住宅或地面总建筑面积在500平方米(含500平方米)以下的单项工程,予以免收。
第十三条减免防空地下室易地建设费的,建设单位应在项目报建前提出申请,报市人防办审批,市人防办应在10个工作日内予以答复。
第十四条防空地下室建设应纳入市城市建设总体规划,与各项城市设施建设相协调,与地下空间开发相联系。防空地下室建设规划应当明确各区域的防空地下室规模、配套设施、抗力等级及战时的使用功能。
第十五条防空地下室建筑面积不列人建筑总面积计划指标,在规划中不计算容积率,但所需资金列入建筑项目概(预)算之内。
第十六条规划、建设部门在审批工程设计报建时,对防空地下室工程设计,应征求市人防办意见。
不宜建设防空地下室或免建防空地下室的工程,建设单位在设计报建前应将有关资料报市人防办,按本暂行规定办理有关手续后,凭市人防办的答复意见到规划、建设部门办理设计报建手续。
第十七条民用建筑项目设计任务书中的防空地下室部分应包含以下内容:
(一)防空地下室的面积、造价和防护等级;
(二)战时和平时的使用功能;
(三)人员疏散的口部设置、口部地面设施和疏散通道的规划设计要求。
第十八条防空地下室的设计依据是《人民防空工程战术技术要求》、《人民防空地下室设计规范》和《人民防空工程设计防火规范》。
防空地下室设计应兼具抗灾和平时使用功能。
第十九条应建防空地下室的民用建筑项目,报批时必须经市人防办审核,未经人防办审核的,规划部门不得发给工程建设规划许可证,建设部门不得发给施工许可证。
第二十条防空地下室工程必须由持有建筑施工总承包三级以上资格的施工单位承建,施工单位应当严格按设计文件要求施工。
第二十一条建设单位未按规定修建防空地下室,而又未按规定办理任何手续的,由市建设主管部门会同市人防办向其发出违章通知书,限期补办有关手续,对逾期未办者和未按时缴纳易地建设费的,可责令其停工并由市人防办按《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国行政处罚法》等有关规定给予处罚。
第二十二条市人防办应当参加防空地下室工程的竣工验收。申请防空地下室工程竣工验收,必须具备以下基本条件:
(一)按设计要求完成施工,施工质量符合标准;
(二)施工技术文件、记录、资料齐备;
(三)口部防护设计安装齐全或经批准预留,内部设计经检测试运转正常。
防空地下室工程竣工验收合格后,建设单位应编制有关的工程技术档案,送市人防办备案。
第二十三条建设单位在项目决算后,实际地面总建筑面积与批准的项目设计任务书中总建筑面积不相符合,需要补交或退还易地建设费的,应在项目竣工验收前,经原项目核定部门审核,报市人防办核定。
第二十四条未按规定设计防空地下室或设计达不到人防工程规范要求的,不能评为优秀设计:防空地下室工程达不到优良的,整体工程项目不得评为优良工程。
第二十五条防空地下室建成后的使用和管理,按有偿使用和谁建设、谁使用、谁受益、谁维护管理的原则,平时由建设单位管理和维护,接受市人防办的定期检查。在战时或紧急状态下,应服从市人防办统一安排,作特定的人员掩蔽或救援场所。
由建设单位自建自管的防空地下室,不得擅自改变原报建时确定的使用功能。如确需改变使用功能的,应向市人防办提出申请,经批准方可实施。
第二十六条用易地建设费修建的防空地下室,属人防公共工程,统一由市人防办建设、管理。
第二十七条市人防办可依据本暂行规定具体实施方案。
第二十八条本暂行规定由东莞市人民防空办公室负责解释,自发布之日起施行。



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