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签订预售合同应当注意的7个问题/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 15:27:10  浏览:8267   来源:法律资料网
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签订预售合同应当注意的7个问题

吴 宇


1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本,并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本,检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现,就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

3.在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金,则采用现行违约金标准为每日万分之四。

4.对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,您应注意协调统一,以免日后的麻烦。

5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的,也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议购房人最好与发展商在协议中约定,若购房人得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。  

6.要留意关于物业管理条款,还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此,购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7.为了保证您的合法权益,您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关,替您审查有关资料,提供有针对性的法律意见

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899
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湖南省财政厅关于印发《湖南省口岸发展专项资金管理暂行办法》的通知

湖南省财政厅


湖南省财政厅关于印发《湖南省口岸发展专项资金管理暂行办法》的通知


湘财外〔2007〕52号
各市州财政局、口岸办,省直有关单位:
  为加强我省口岸工作,规范口岸发展专项资金的管理,我们制定了《湖南省口岸发展专项资金管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。对在执行过程中出现的问题,请及时向省财政厅、省政府口岸办反映。
附件:湖南省口岸发展专项资金管理暂行办法


湖南省财政厅
二○○七年十月九日


湖南省口岸发展专项资金管理暂行办法



  第一章 总 则


  第一条 为加强和规范湖南省口岸发展专项资金管理,提高资金使用效益,支持和促进口岸工作发展,根据省政府《关于全省口岸建设有关问题的会议纪要》(湘府阅〔2007〕51号)和财政管理的有关规定,结合我省实际情况,制定本办法。
  第二条 湖南省口岸发展专项资金的来源为:
  (一)省级财政预算安排;
  (二)其他来源。
  第三条 湖南省口岸发展专项资金属于财政专项资金,必须专款专用。


  第二章 使用原则和使用范围


  第四条 湖南省口岸发展专项资金的使用应遵循以下原则:
  (一)符合全省口岸规划和布局;
  (二)注重效益,厉行节约;
  (三)公开透明、运作规范。
  第五条 湖南省口岸发展专项资金的使用范围:
  (一)对开拓新的国际航线和省政府决定增开的为口岸拓展国际客源市场配套的国内航线给予适当补助;
  (二)对购置、维护、保养口岸现场查验设备给予适当补助;
  (三)对口岸现场海关、检验检疫部门经省政府批准聘用的临时人员经费缺口给予适当补助;
  (四)口岸文明共建活动;
  (五)口岸课题调研、学习培训及考察交流;
  (六)推进全省口岸大通关建设;
  (七)国内外跨区域口岸通关协作;
  (八)其他有利于我省口岸建设的事项。


  第三章 资金申报与管理


  第六条 省直有关单位资金申请报告直接报送省政府口岸办和省财政厅。
  第七条 各市州口岸办商同级财政部门审定,提出资金申请报告,联合行文报送省政府口岸办、省财政厅。
  第八条 省政府口岸办根据我省口岸工作发展情况,研究提出口岸发展专项资金安排初步方案,经与省财政厅协商一致后,由省财政厅拨付专项资金至用款单位。



第四章 监督检查


  第九条 各口岸办应积极配合各地财政部门加强对口岸发展专项资金使用情况的监督、检查,考核评价资金使用效益。
  第十条 任何单位和个人不得虚报、冒领、截留、滞留挪用、侵占口岸发展专项资金,或者擅自改变资金使用范围。发生上述违法行为的,由财政部门依照国务院《财政违法行为处罚处分条例》进行处罚。涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
  第十一条 口岸发展专项资金使用单位拒不接受财政、审计部门监督的,应当责令改正。拒不改正的,暂停拨付资金或停止拨付资金;已经拨付的,责令其停止使用,并收回资金。


  第五章 附 则


  第十二条 本办法由省财政厅和省政府口岸办负责解释。
  第十三条 本办法自发布之日起实施。



威海市人民政府关于印发《威海市行政处罚程序规定》的通知

山东省威海市人民政府


威海市人民政府关于印发《威海市行政处罚程序规定》的通知
威海市人民政府

第一条 为了规范行政处罚程序,保障和监督行政机关依法行使行政处罚权,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本市具有行政处罚权的行政机关、法律法规授权实施行政处罚的组织和行政机关依法委托实施行政处罚的组织(以下称行政机关),实施行政处罚时适用本规定。
第三条 各级人民政府法制机构及政府职能部门法制机构对本地区、本系统的行政处罚活动实施监督检查。

第二章 简易程序
第四条 依法对公民处以50元以下、对法人或者其他组织处以1000元以下罚款或者警告行政处罚的,执法人员可以当场决定。
第五条 当场作出行政处罚决定,应执行下列程序:
(一) 向当事人出示执法身份证件;
(二) 告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由、依据以及当事人享有的陈述权和申辩权;
(三) 听取当事人的陈述和申辩,对当事人提出的事实、理由和证据进行复核;
(四) 填写预定格式的行政处罚决定书;
(五) 将行政处罚决定书当场交付当事人。
第六条 行政处罚决定书应当载明当事人的违法行为,行政处罚的依据,罚款数额及交付罚款的方式、时间、地点,行政机关名称以及当事人所享有的申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并由执法人员签名或盖章。
执法人员当场作出的行政处罚决定,应当自作出决定之日起2日内报所属行政机关备案。
第七条 当场作出行政处罚决定有下列情形之一的,执法人员可以当场收缴罚款:
(一) 依法给予20元以下罚款的;
(二) 不当场收缴事后难以执行的。
当场收缴罚款,执法人员必须向当事人出具省财政部门统一制发的罚款收据。否则,当事人有权拒绝缴纳罚款。
第八条 当场收缴的罚款,应当自收缴之日起2日内交至行政机关;在水上当场收缴的罚款应当自抵岸之日起2日内交至行政机关;行政机关应当在2日内将罚款交付指定的银行。

第三章 一般程序
第九条 下列行政处罚适用一般程序:
(一) 对公民处以50元以上,对法人或其他组织处以1000元以上罚款的;
(二) 没收违法所得、非法财物的;
(三) 责令停产停业的;
(四) 暂扣或者吊销证照、许可证的;
(五) 行政拘留的;
(六) 其他适用一般程序的行政处罚。
第十条 适用一般程序的行政违法案件,应当立案。
第十一条 行政机关对立案查处的案件,必须调查取证,必要时可依照法律法规的规定进行检查。
第十二条 行政机关进行调查或检查,执法人员不得少于两人,并应当向当事人出示执法证件。
询问或者检查应当制作笔录,笔录应当由当事人与执法人员核对签字。
执法人员与当事人有直接利害关系的,应当回避。
第十三条 行政机关在收集证据时,可以采取抽样取证的方法。在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经行政机关负责人批准,可以先行登记保存,并在7日内作出处理决定。
第十四条 实施登记保存应当填写登记保存通知书并当场交付当事人。通知书应当载明以下事项:
(一) 当事人姓名(名称)、地址;
(二) 登记保存物品的名称、品种、型号、规格、等级、花色、价格、数量及出厂日期;
(三) 登记保存物品的存放地点及保存期限;
(四) 登记保存期间,当事人应履行的义务及法律责任;
(五) 执法人员和当事人的签名;
(六) 作出通知日期及行政机关印章。
第十五条 调查终结,执法人员应当提交调查结果,由本行政机关的政府法制机构或非本案调查机构依法进行审查,并告知当事人违法的事实,给予行政处罚的理由、依据以及当事人依法享有的权利,听取当事人的陈述和申辩,受理当事人举行听证的申请。
行政机关的政府法制机构或非本案调查机构根据对调查结果、当事人的陈述、申辩或者听证笔录的审查,拟定处罚意见。
第十六条 行政机关负责人应当对调查结果和本行政机关的法制机构或非本案调查机构的处罚意见进行审查审核,分别作出给予行政处罚、不予行政处罚或者移交司法机关处理的决定。
对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处罚,行政机关负责人应当集体讨论决定。
第十七条 行政机关决定给予行政处罚,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:
(一) 当事人的姓名或者名称、地址;
(二) 违反法律、法规或者规章的事实和证据;
(三) 行政处罚的种类和依据;
(四) 行政处罚的履行方式和期限;
(五) 不服行政处罚决定,申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;
(六) 作出行政处罚的行政机关名称和作出决定的日期。
行政处罚决定书必须加盖作出行政处罚决定的行政机关的印章。
第十八条 行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人;当事人不在场的,行政机关应当在前7日内依照民事诉讼法的有关规定送达当事人。
第十九条 行政机关送达行政处罚决定书应当有送达回证,由受送达人注明收到行政处罚决定书的日期,并签名或者盖章。
第二十条 在水上或者交通不便地区,当事人向指定的收缴罚款机构缴纳罚款确有困难,经当事人提出,行政机关及其执法人员可以当场收缴罚款。

第四章 听证程序
第二十一条 行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,行政机关应当组织听证。
第二十二条 当事人要求听证的,应当在告知听证权后3日内书面提出,逾期不提出,视为放弃。
第二十三条 听证由本机关政府法制机构或非本案调查人员担任听证主持人。
第二十四条 行政机关应当将举行听证的时间、地点及主持人,在听证的7日前通知当事人。
当事人认为主持人与本案有直接利害关系的,有权申请回避。申请回避可在接到行政机关通知时当场提出,也可在举行听证时提出。主持人是否回避,由行政机关负责人决定。
第二十五条 当事人可以亲自参加听证,也可以委托1至2人代理。当事人委托代理人参加听证的,行政机关应查验有关委托手续。
第二十六条 除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,听证公开举行。
第二十七条 听证依照下列步骤进行:
(一) 主持人宣布听证开始;
(二) 案件调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议;
(三) 当事人进行申辩;
(四) 调查人员与当事人双方进行辩论和质证;
(五) 辩论和质证结束后,调查人员与当事人作最后陈述。
第二十八条 听证会应当制作笔录。听证笔录由调查人员、当事人核对无误后签名或者盖章。
第二十九条 主持人可以根据情况作出延期、中止或者终止听证的决定。

第五章 附 则
第三十条 法律法规规章对行政处罚程序有特殊规定的,从其规定。
第三十一条 本规定所称“以下”,包括本数在内;所称“以上”,不包括本数。
第三十二条 本规定由威海市人民政府法制局负责解释。
第三十三条 本规定自发布之日起施行。



1997年4月24日

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