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“信义层级”视野下的股东知情权若干实务问题探析/徐贵勇

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 01:14:08  浏览:8025   来源:法律资料网
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“信义层级”视野下的股东知情权若干实务问题探析

徐贵勇 陈震
【摘要】
基于股东与公司之间的双向信义关系提出股东知情权的“信义层级”理论。并在此理论的指导下接合我国现行《公司法》、《证券法》以及其它相关的法律、法规、规章对股东知情权的行使及其不能的救济在司法实务中遇到的一些问题。诸如:知情权的范围、享有知情权的主体资格及诉讼主体资格、股东知情权诉讼中的期间、保全与执行、如何避免股东知情权的滥用等重大疑难问题进行初步的探析。 
  
【关键词】股东知情权; 信义层级; 救济; 诉讼  
  在现代公司制度中,由于所有权与经营权的分离。股东特别是中小股东不能直接参与公司的经营管理,致使其难以准确、及时地掌握公司目前的运作状态的相关信息,其利益实现有可能陷入极大的不利的境况之中。因此股东惟有对公司状况有较全面、客观的了解,才能有效行使其诸多权利,才能在一定程度上防止董事会、控股股东①及实际控制人对股东权益的侵害并予以积极的方式进行救济。自新《公司法》②实施以来有关股东知情权诉讼的案件明显增加。虽然新《公司法》较旧的《公司法》有了很大的进步,加强了对中小股东的保护,然而对知情权的规定过于原则,缺乏严谨、规范的逻辑体系,对知情权的设置、内容、行使方式、保护及其限制等问题在具体操作层面留有许多空白。司法实践中难以操作,不好把握。因此有必要对上述的问题进行较为深入的研究和探讨。
一、股东知情权的法理分析
(一)股东知情权的属性
股东知情权是指股东对公司经营管理、财务状况、重要文件和重大事项知晓和了解的权利。[1]从中可见股东知情权并非是股东所享有的单一权利而是由查阅公司章程权、查阅股东会会议记录权、查阅董事会会议决议权等一系列权利构成的权利集合体。与权利集合体相对应的是公司、控股股东、实际控制人的义务集合体。③
1.股东知情权具有共益权的属性
第一,股东知情权是共益权。通常依照权利行使的目的我们可把股权分为自益权和共益权。其中自益权即专为股东自己利益而行使的权利,主要指股东从股份直接获得利益的权利。共益权即股东既为自己的利益,同时又为公司利益而行使的权利,主要是指股东参与管理公司的权利。[2]有学者以知情权的行使手段与自益权相一致为由认为知情权是一种自益权。[3]但笔者不这样认为,我们知道知情权主要表现为股东对公司的经营决策的参与主动或被动接受、获取公司相关信息。从长远利益和短期利益的角度考虑。股东知情权则集中体现为股东个人利益和公司利益的有机结合。因此将股东知情权理解为一种共益权更符合实际情况。另外,股东了解相关的信息,也可以为公司的发展献计献策,从而参与到公司经营中去,促进公司的发展。
2.股东知情权具有固有权的属性
第二,股东知情权是固有权。在《公司法》中依据权利是否为法定将股权分为固有权与非固有权,其中固有权又称不可剥夺权是指由《公司法》直接赋予股东的、不得以章程或股东会决议予以剥夺或限制的权利。反对对固有权加以限制的行为均为违法行为,股东可依法主张其权利,并采取相应的补救措施。[4]就股东知情权而言主要由《公司法》的直接规定而产生。如:《公司法》第四条规定:“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。”第三十四条规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。”第九十八条规定:“股东有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告,对公司的经营提出建议或者质询。”从中可见股东知情权是一种固有权,任何对股东知情权加以法律以外的限制的做法都构成违法。笔者认为知情权类似于宪法中公民的基本权利,不能随意的加以剥夺。而现实中对股东知情权随意剥夺是严重存在的,因此,强调股东知情权有重大的现实意义。
(二)股东知情权属性的现实意义
第一,从共益权的属性来看。我们知道现代公司制度实质上是一个包含多个利益主体、存在多种利益冲突的驱动机制。其中较为突出的利益冲突表现为:股东的利益,公司的实际经营、控制者即公司董事、董事会以及公司的实际控制人的利益,公司本身的利益,大股东与中小股东的利益。股东在行使知情权的时候其主观目的具有多样性,其可能出于为自己的利益或者为公司的利益。将股东知情权定格于共益权的范畴有助于我们从法理上理解为什么要对股东行使知情权予以必要的限制。其立法理念在于股东作为经济人,被法律假定为是自身利益的最佳判断者,具有强烈的自利性。因此股东为了实现其自身利益最大化,他完全可以放弃股权甚至实施损害公司利益的行为,如利用股东知情权为公司竞争者提供信息,侵犯公司的商业秘密等。因此必须找到各方利益的平衡点,才能保护股东利益和促进公司的发展。
第二,从固有权的属性来看。在现实中,有些公司对股东知情权的行使通过公司章程或股东会决议的行使做出了种种规定。公司章程在公司中被誉为“公司小宪章”。由于《公司法》对股东知情权的规定过于原则,因此有必要在公司章程中对股东知情权予以细致地补充,使其具体化、规范化、明确化,以符合不同公司的实际情况。因此通过公司章程或股东会决议对股东知情权的行使做出具体规定本身而言是无可厚非的。然而基于知情权是一种固有权,因此要对公司章程、股东会决议对股东知情权做出的具体规定作一个法律上的评价。笔者认为凡是以公司章程、股东会决议或其它形式对股东知情权的行使设定比《公司法》规定更为严格的限制时,这些超过限制的规定无效。在一些法院的判决中也印证了笔者的看法。④以上,笔者分析了股东知情权的特征及其现实意义,这只是表象特征,同时还必须从股东和公司的信义关系以及由此体现出来的股东知情权信义层级体系来深入地了解和理解这一问题。
二、股东知情权信义层级体系的构造
(一)股东与公司的法律关系
信义义务(fiduciary duty)这一述语源于英国衡平法,它是指当事人之间基于信托关系而产生的义务。[5]一般意义上理解信托关系基于委托人将财产的所有权转移给受托人,受托人以财产所有人的身份以一定的方式处分财产,并将财产收益交给委托人所指定之受益人。受托人一般的权利是受托标的物的出售、出租、投资等营利性的经营;其一般的义务是向对待自己的财产一样照管好别人的财产,并本着“诚实”和“信用”将委托财产的收益交给受益人。
根据上述信托原理,笔者认为,公司是股东财产的受托人,公司股东既是公司财产的委托人又是公司财产的受益人。公司作为股东财产的受托人,享有法定的法人财产权。其法人财产权与股东财产的所有权具相对独立性。因此股东与公司的法律关系在一定程度上可以理解为一种信托关系。
(二)信托关系下的股东与公司之间的双向信义义务
1.公司对股东的信义义务
由于股东(尤其是中小股东)一旦出资后,就丧失了对出资财产的直接取回及相关权利,股东只能主张股权以及剩余财产分配权。一方面股东不能直接参与公司的经营管理,致使其难以准确、及时地把握公司目前的运作状态。在这种信息不对称的情况下其利益有可能遭受损失。另一方面作为受托人的公司,其本身也具有自己的利益,同时加上公司经营者的利益,难免会偏离对所受托的财产本着“诚实”和“信用”妥善经营公司,为股东谋取利益。因此公司必须对股东负有信义义务,而且这种义务的要求程度较高。
2.股东对公司的信义义务
有权利就有义务,作为公司的股东而言,对公司也负有一定的信义义务。特别是在我国新《公司法》采用注册资本分期缴纳的情况下,股东对公司最大的信义义务就是按时、按要求完成出资。在履行股东的各项权利时也应当本着“诚实”和“信用”。
(三)股东知情权双向信义义务的思考
就股东知情权而言其双向信义义务尤其表现得十分突出。
1.就公司承担的有关知情权的信义义务,本要基于以下几点思考:
第一,双方在知情权提供、获取实际地位的不平等性。股东对知情权的客体没有直接参与制定,而与此相反公司在置备相关文件时,其具有完全的优势地位。公司可以基于本身的利益或经营者的利益随意编制不真实的财务报告或其它文件。从而损害股东利益。
第二,信息不对称。股东虽然作为公司的发起人、投资人,公司利益的最终享有者。但是对大多数股东而言并不直接参与公司的经营管理,使得股东在获得期待利益的过程中处于信息不对称的弱势地位,其利益实现可能陷入极大的风险中。只有当股东准确及时地知晓公司或董事的经营信息后,才可能防止董事会损害股东利益的行为发生,以及于事后及时采取必要的救济措施,从而保障自己的预期利益的实现。因此,公司应当本着“诚实”和“信用”编制、提供相关文件,供股东查询。
2.就股东承担的有关知情权的信义义务,本要基于以下思考:
第一,股东投资目的唯利性。使得他们在行使知情权时过多关心公司行为所能带给他们的利润。只要有利润的驱使,股东会不计公司的长远利益,甚至以牺牲公司的利益为代价。
其二,股东为了确保既得利益的实现或为了决定未来的投资策略,在需要获取公司经营管理的信息时,会采取各种不惜扰乱公司正常经营活动的方式甚至违法的方法。这必定损害公司或董事(会)的利益。
其三,更为严重的是,一旦股东心怀恶意,或为了出卖商业机密牟取利润,或为了利用商业秘密服务于股东从事的或持有股份的竞业公司,而去获取相关信息,这样股东知情权的行使很可能成为损害公司业务、扰乱公司经营、泄露公司秘密的一系列行为。[6]因此股东在行使知情权时应当本着“诚实”和“信用”。这也是法律对股东知情权做出必要限制的法理依据之所在。
(四)股东知情权信义层级的分析
1.股东知情权的三个层面
第一层面,通过《公司法》给公司附加积极作为的义务,而使股东享有的知情权。我国《公司法》第一百四十六条规定:“上市公司必须按照法律、行政法规的规定,定期公开其财务状况、经营情况及重大诉讼,在每会计年度内半年公布一次财务会计报告。”第一百六十六条规定:“有限责任公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。股份有限公司的财务会计报告应当在召开股东大会年会的二十日以前置备于本公司,供股东查阅。以募集设立方式成立的股份有限公司必须公告其财务会计报告。”从上述规定可以看出公司应主动依照法律和章程规定向股东呈递或公开公司的经营信息和相关的财务信息。该类义务直接来源于法律和章程的规定,无须股东事先请求,这是一种非依请求而由公司单方完成的法定(约定)义务。依照上面的论述公司在履行该积极作为义务时须负有信义义务即所提供的信息必须按照法律的规定及时、准确、真实、完整、全面。与此相对应股东也应当本着信义义务的要求向公司及时提供联系地址。自行承担因股东自身的原因而增加的费用。
第二层面,通过《公司法》直接赋予股东知情权。《公司法》第三十四条第一款规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。”其中公司负有一定的协助义务。与此相对应股东也负有相应的义务。如:股东要求查阅公司会计账簿时须出于正当的目的,且应向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅。
第三层面,通过法律赋予股东知情权行使不能的救济权。当股东无法以前面两个层级实现其知情权。《公司法》第三十四条第二款规定:“股东可以要求查阅公司会计账簿。股东要求查阅公司会计账簿的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。”
2.信义层级体系下的股东知情权
股东知情权三个层面是由信义层级体系决定的。对于股东知情权而言,股东和公司都负有信义义务。在理想状态下,公司和股东都按照信义义务的要求,诚实、信用地行使自己应有的权利和承担相应的义务。在一个公司治理结构优良、公司透明度较好的公司中股东知情权能得到公司的充分尊重和保障,与此同时股东也能从公司的良好的业绩中获得利益。在这种理想状态下,股东与公司的信义达到最大化,公司得到持续发展,股东能够获得利益或虽然暂时没有可分利益,股东也能够对公司完全信任。在这个层次上谈股东知情权的实现及其保护并不具有多大的意义。然而现实和理想状态存在一定差距,公司本身作为一个多元利益的集合体而存在。股东的利益,公司的实际经营、控制者即公司董事、董事会以及公司的实际控制人的利益,公司本身的利益,大股东与中小股东的利益。不断地发生交锋,在交锋中,股东与公司之间的信义义务有可能发生扭曲和变形,以至于股东与公司信义的完全背离。股东不得不依据公权的介入才能实现自己的知情权。下面就结合股东知情权行使的三个层面,来谈其中的信义层级。
第一,股东与公司之间信义关系——信赖层级
在股东知情权行使的第一个层级中。公司能够依照法律的规定完成自己的积极作为义务。而且在完成这些作为义务的过程中尽了最大的诚信义务。与此同时股东也积极履行其协助义务。在这个层面上将股东与公司相互之间的信义度较高。股东的知情权能够通过此层面获得充分的保障。
第二,股东与公司之间信义关系——怀疑层级
当公司不履行第一层面的信息呈递义务,或者说公司履行呈递义务不适当即公司未按前述规定未完全履行其信义义务,股东对有关呈递信息的真实性产生合理怀疑。此时股东与公司之间的信义便出现了扭曲和变形。一方面公司有可能在信息呈递中弄虚作假,或者对股东知情权给予法律之外的不当限制,或者没有合法理由阻却股东行使知情权。另一方面股东也可能基于不正当的目的而滥用股东的知情权。当股东的知情权行使屡次遭到公司拒绝,公司与股东之间的信义逐渐走向对抗和对立。
第三,股东与公司之间信义关系——对抗层级
当股东不能借助第一层面和第二层面充分实现自己的合法知情权的行使时或者公司为了最终阻止股东知情权的滥用时,双方的信义关系严重对抗公司内部不能解决,股东或者公司就不得不借助公权的介入来解决知情权纠纷。进行司法诉讼,基于股东的不同诉讼请求,可将知情权诉讼分为:请求公司允许其查阅(复制)有关文件之诉(当然这里的文件也包含公司依法呈递或公开义务的文件)、请求公司依法履行呈递或公开义务之诉等诉求。至于公司阻止股东知情权的滥用也在前面两种诉讼中由法院予以裁决。从中可见股东知情权诉讼表现出股东与公司信义的对抗和分离。其诉讼性质是一种侵权之诉。⑤
当然上述三个层级的分析,由于司法实务的具体性和复杂性,并不是一层不变的,有时也可以相互之间转化。因此有必要结合信义层级来分析当前处理股东知情权若干实务问题。
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中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国关于进一步发展和加深两国友好关系的联合声明

中国 哈萨克斯坦共和国


中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国关于进一步发展和加深两国友好关系的联合声明


(签订日期1995年9月11日生效日期1995年9月11日)

 一、中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国(以下简称“双方”)一致认为,保持和发展长期稳定的睦邻友好和互利合作关系符合两国和两国人民的根本利益,有利于维护和加强亚洲和世界的和平、稳定与发展。

 二、双方高度评价中哈建交以来两国关系的顺利发展,并认为进一步发展双边政治、经济、人文等各个领域的关系具有广阔的前景和巨大的潜力。

 三、双方重申,恪守一九九二年一月发表的《中哈建交公报》、一九九二年二月签署的《联合公报》和一九九三年十月签署的《中哈友好关系基础联合声明》的各项原则,决心面向二十一世纪,把两国关系提高到崭新水平。

 四、为此目的双方决心采取积极和全面的步骤:
  (一)在政治关系方面
  ——以和平共处五项原则为基础,坚定不移地维护和发展两国长期睦邻友好关系,进一步加强相互信任与理解,保持经常和多方面、多层次的对话,根据公认的国际法准则,本着坦诚、善意和考虑相互利益的精神解决出现的问题;
  ——严格遵守一九九四年四月二十六日签署的《中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国关于中哈国界的协定》,尽快开始勘界立标工作,并以有关目前两国边界的条约为基础,本着平等协商、互让互谅的精神,根据公认的国际法准则,继续讨论尚未解决的问题,以找到双方都能接受的公正合理的解决办法;
  ——反对任何形式的民族分裂主义,不允许任何组织和势力在本国境内从事针对对方的分裂活动;
  ——从相互尊重各自人民根据本国国情所选择的发展道路出发,相互介绍其改革的政策与实践;
  (二)在经贸领域
  ——最大限度地利用地缘相近和经济互补性的优势,坚持平等互利的原则,根据双方的条件与可能,逐步实现向国际规范的经济关系形式过渡,优先考虑在能源、冶金、石油化工、矿肥生产、交通、纺织等领域的合作;
  ——提高合作档次和质量,根据需要和可能,增加重大项目合作比重,其中包括积极探讨铺设哈萨克斯坦至中国太平洋沿岸途经两国领土的石油管道项目合作的可能性;
  ——切实落实两国政府签署的相互鼓励和保护投资的协定,根据国际经贸关系惯例和实践,改善各自国内的投资环境,提高两国实业界在相互投资领域的积极性;
  ——采取切实有效的措施,认真落实业已签署的双边经济、贸易和金融条约与协定,并继续努力以完善和加强在这一领域的双边关系条约法律基础;
  ——为鼓励和支持作为两国经贸关系主体的企业和公司,特别是有实力、信誉好的大企业和大公司,在平等互利基础上扩大和发展各种形式的经贸合作作出进一步的努力;
  ——采取有力措施,确保客货运输畅通无阻。为此,将全面落实业已签署的或准备签署的有关双边和多边协定;
  ——鼓励发展两国银行领域的联系与合作;
  ——积极开展中哈经贸科技合作委员会的工作,使其充分发挥协调和促进两国经济联系的作用;
  ——更积极地发展中哈两国地区间,特别是边境地区间的经贸合作;
  (三)在军事政治领域
  ——促进两国国防部之间建立和发展联系;
  ——努力加速制定边境地区相互裁减军事力量和加强军事领域信任的协定,进一步巩固两国边境地区友好、信任与合作的气氛;
  ——在互利和考虑两国承担的国际义务的基础上开展军事技术合作;
  (四)在人文领域
  ——加强对双边人员往来的管理,根据双边协议和国际法准则,切实保障一方公民在另一方境内的安全并保护他们的合法权益;
  ——在业已签署的两国政府民事和刑事司法协助条约以及准备签署的其他有关协议的框架内,按照国际通用惯例加强司法领域的合作;
  ——拓宽双边文化联系和教育领域的交流,首先支持两国有关部、委和部门落实在这些合作领域已经达成的协议;
  ——支持双边旅游交流的发展,认为旅游对中哈两国人民更多地了解对方悠久的历史、独特文化和传统具有重要意义;
  (五)在国际关系方面
  ——为进一步扩大双方在国际和地区问题上的共识,两国外交部门进行磋商,并在国际组织的框架内,加强在国际事务中的相互协作,就现代国际关系中的紧迫问题协调立场;
  ——为建立公正合理的国际政治经济新秩序作出共同努力,认为该秩序应建立在相互尊重主权和领土完整、互不侵犯、互不干涉内政、平等互利、和平共处、尊重各国人民选择社会制度与发展模式的权利等原则的基础之上;
  ——坚持所有国家,不分大小、强弱、贫富、平等合作,不受歧视地参与国际事务,反对霸权主义和强权政治;
  ——主张亚太各国应根据联合国宪章和和平共处五项原则平等相待,本着睦邻友好精神相处;反对谋求霸权或势力范围;主张为实现共同繁荣、共同发展加强互利合作;反对军备竞赛;防止核武器扩散;亚洲国家间的领土、边界争端和其他有争议的问题,应根据有关国际公约,通过谈判和平解决;不诉诸武力或以武力相威胁;
  从本地区多样化的实际出发,遵循协商一致和循序渐进的原则,进行双边和区域性多形式、多层次、多渠道的安全对话;促进中亚各国同亚太地区国家发展多方面联系,为加强亚太地区的安全与合作作出贡献。基于这一立场,中方积极支持哈萨克斯坦总统纳扎尔巴耶夫倡议的亚洲相互协作与信任措施会议,愿同亚太各国一道共同探讨真正安全与平等合作的有效途径;
  ——支持中亚各国为维护国家独立与主权、促进本地区和平与稳定、加强地区合作以及地区各国之间的友谊与合作所作的努力,并认为中亚地区的稳定与发展,不仅符合该地区各国人民的根本利益,而且对维护亚洲乃至世界和平都有重要意义。

 五、中方重申,始终支持哈萨克斯坦为发展经济,稳定国内局势,维护国家独立、主权和领土完整所作的努力。
  哈方重申,承认中华人民共和国政府是中国唯一合法的政府,台湾是中国领土不可分割的一部分;反对搞“两个中国”和“一中一台”,确认不和台湾建立任何形式的官方关系和进行任何形式的官方往来。

 六、中方高度赞赏哈萨克斯坦以无核武器国家身份加入《不扩散核武器条约》,再次重申在任何时候、任何情况下都不首先使用核武器和不对无核武器国家、无核武器地区使用或威胁使用核武器,并呼吁其他核武器国家采取相同立场。中国主张全面禁止和彻底销毁核武器,主张在这个范畴内实现全面禁止核试验,并呼吁早日谈判缔结全面禁止核武器条约。
  哈方高度赞赏并同意中方的上述立场,强调一九九五年二月发表的中国政府向哈萨克斯坦提供安全保证的声明具有重要的历史意义,重申愿为进一步加强全球和地区的稳定与安全同中方相互协作。

     中华人民共和国              哈萨克斯坦共和国
      代   表                 代  表

                       一九九五年九月十一日于北京

衢州市区物业管理办法

浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府令



第46号





《衢州市区物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第33次常务会议审议通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。









市长:沈仁康



2012年11月29日





衢州市区物业管理办法



第一章 总则



第一条 为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 衢州市区(含柯城区、衢江区)的物业管理活动适用本办法。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市住房和城乡建设行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责对市区物业管理活动的指导和监督,组织市区物业管理行业重大问题的调研并制定相关配套政策。

柯城区、衢江区住房和城乡建设行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责宣传、贯彻和执行有关物业管理的法律、法规和政策,具体负责辖区物业管理活动的监督管理,指导各街道(乡镇)、社区物业管理工作,培育和规范物业服务市场。

市区两级发改、规划、综合执法、价格、财税、公安、司法、环保、工商、人防等有关部门依照各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。

第四条 街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理和社区建设之间的关系,调解物业管理活动的纠纷,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

社区居民委员会协助物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。

第五条 区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立由辖区相关部门和单位参加的物业管理领导机构,协调解决物业管理的重大问题,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

第六条 市、区人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育,积极推进物业管理市场化、专业化、规模化进程,鼓励创新物业管理机制,依靠科技进步提高物业服务水平。



第二章 业主、业主大会和业主委员会



第七条 房屋等物业的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。

业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应的义务。

物业管理区域内业主人数较少,且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

辖区物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并书面告知建设单位。

第十条 物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》规定的下列条件之一的,建设单位应当书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)或者辖区物业主管部门要求成立业主大会,选举产生业主委员会等:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

建设单位未及时报告的,业主或者物业服务企业可以向所在地街道办事处(乡镇人民政府)及辖区物业主管部门书面提出成立业主大会的要求。符合成立业主大会条件的,所在地街道办事处(乡镇人民政府)及辖区物业主管部门应当自收到书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组,居民委员会应当予以协助。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工综合验收备案前一次性向街道办事处(乡镇人民政府)预缴筹备经费,由街道办事处(乡镇人民政府)代收代管。具体预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)的物业为2万元,5万平方米至10万平方米(含10万平方米)为3万元,10万平方米至20万平方米(含20万平方米)为4万元,20万平方米以上的为5万元。筹备经费的使用应坚持合理节俭、专款专用、多退少补的原则。

第十一条 首次业主大会由街道办事处(乡镇人民政府)组织召集,辖区物业主管部门应做好指导工作。街道办事处(乡镇人民政府)应及时组织成立业主大会筹备组。会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定的内容做好筹备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将本条第二款内容以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前,就业主大会会议拟定的事项征求其所代表业主的意见。业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权。具体推选及表决办法,委托内容、期限、权限和程序按《业主大会议事规则》规定执行。

第十三条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。具体可以采用在物业管理区域内公告征求意见的形式,但应当在《业主大会议事规则》中明确。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十四条 《业主大会议事规则》应当对住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条确定的主要事项作出规定。

辖区物业主管部门应当制定《业主大会议事规则》示范文本,供业主大会选用。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定的条件。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向辖区物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。

辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第十八条 业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)负责物业服务企业选聘的具体工作,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并对物业服务情况进行考核;

(四)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷,配合辖区物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、物业服务企业做好物业服务区域内的管理工作;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。召开业主委员会会议,应当告知所在的社区居民委员会,并听取社区居民委员会的意见。

业主委员会会议必须有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意,业主委员会委员不能委托代理人参加会议。《业主大会议事规则》另有约定的从其约定。

业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告,并书面告之辖区物业主管部门、所在街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会。

第二十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

第二十一条 业主委员会每届任期为三至五年,具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。



第三章 前期物业管理

 

第二十二条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。在办理商品房预售证时应提交与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。

建设单位应当按照房地产开发与物业服务相分离的原则,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域内总建筑面积低于3万平方米的,经辖区物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第二十三条 建设单位在预(销)售物业前应当制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,并在物业预(销)售5日前向辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。建设单位在预(销)售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。

建设单位在预(销)售物业时与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,明确物业服务内容、标准以及相关收费内容、标准等事项。前期物业服务收费价格主管部门有规定的从其规定。

建设单位预(销)售物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

辖区物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本,供建设单位选用。

第二十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已经成立,并已按规定重新选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期满后业主大会尚未成立的,建设单位负责续签物业服务合同或重新选聘物业服务企业,并在物业管理区域内进行公告,同时报辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第二十五条 前期物业服务企业可以介入物业施工过程,发现不利于物业使用和管理的及时向建设或施工单位提出意见、建议。

建设单位在组织竣工验收时,应邀请物业服务企业参与。

物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫、市政等共有设施设备竣工验收后,应按时移交给相关专业单位。

物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合、缺失或者有质量问题的,应当向辖区物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告,由辖区物业主管部门或者其他有关行政管理部门责成和督促建设单位及时、妥善处理。

第二十六条 建设单位与物业服务企业应按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等规定办理物业的承接验收手续,移交相关资料,并签订《物业管理交接验收协议》,报辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。物业承接验收应邀请辖区物业主管部门、所在街道办事处(乡镇人民政府)参加。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将接收的资料移交给业主委员会。前期物业服务合同期满,业主大会、业主委员会尚未成立,物业服务企业撤出小区物业服务的,将资料移交给建设单位或社区居民委员会,待选聘新的物业服务企业时,再移交给新的物业服务企业。

第二十七条 配置物业管理用房应当在开发用地出让条件中明确。建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中千分之三为物业管理办公用房、千分之四为物业管理经营用房。但物业管理区域内的物业均为住宅的,按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之七配置物业管理办公用房;均为非住宅的,按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。物业管理经营用房应配置在小区主要沿街(路)位置。

第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,未经业主大会同意,不得改变其用途。

物业竣工验收时,建设单位应将规划审定的物业管理用房的建筑平面图报辖区物业主管部门备案。辖区物业主管部门应在物业交付后将物业管理用房的面积、位置等基本情况在物业服务区域内予以公示。

物业服务企业在前期物业服务期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租、经营的,所得收益可以用于弥补物业服务企业物业服务收费的不足或者物业服务的其它方面。

第二十九条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用(含人工工资)、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式,具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况,通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。
开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备及其他用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备及其他用品购置形成的产权归全体业主所有,在前期物业服务期满后移交业主委员会。

物业管理区域的建筑总面积低于2万平方米的物业,可以委托社区居民委员会管理,建设单位应一次性向社区居民委员会支付前期物业服务开办费,并移交物业管理用房及相关资料等。

物业服务企业应当建立开办费使用帐册,并在业主大会成立时向全体业主公示。



第四章 物业管理服务



第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

提倡业主通过招标投标方式选聘物业服务企业。物业服务项目招标投标具体办法由辖区物业主管部门另行制定。

老住宅区、规模较小的住宅区及开放的不适宜进行规模物业服务的物业管理区域或单幢住宅楼,由所在街道办事处(乡镇人民政府)牵头,按区域、物业现状进行整治,成立社区物业服务中心,按照“菜单式”的服务内容、标准,为业主提供相对应的服务。

第三十一条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

物业服务合同可以约定违约金条款,具体金额和处置办法由业主委员会和物业服务企业协商确定,但不得违反法律、法规的禁止性规定。

第三十二条 物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务等级为业主提供质价相符的物业服务。

物业服务企业应将物业服务项目、内容、标准及收费等级、标准、服务电话等在物业服务区域显著位置进行公示,接受业主和相关部门的监督。

物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,每年应进行不少于一次的业主满意度调查。

第三十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施,但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

第三十四条 物业服务企业按物业服务合同所约定的时限向业主、非业主使用人收取物业服务费用。未作约定的,预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人及因建设单位的原因未办理物业交付手续的物业,其物业服务费由建设单位交纳。具备交付条件,但业主无正当理由不办理交付手续以及已办理交付手续尚未入住的空置房的物业服务费由业主交纳。建设单位向物业买受人作出减免物业服务费承诺的,由建设单位向物业服务企业支付相应的物业服务费。

第三十五条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。

业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房委托物业服务企业提供物业服务的,物业服务费由财政承担。

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或承租人。转让方、出租方应当在办理物业产权交易、出租手续后30日内,将物业转移、出租的相关信息告知物业服务企业。

第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取有关费用。如因技术层面的原因,不能直接向最终用户收取有关费用的,可以委托物业服务企业代收并签订委托代收协议,支付相应的代收手续费。

二次供水电费、电梯电费等按实分摊给业主(非业主使用人)。

物业管理区域内公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

第三十七条 物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督。实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第三十八条 物业服务合同期满前三个月,业主大会(业主委员会)与物业服务企业应该就合同是否续签或终止进行协商。如另行选聘物业服务企业的,业主大会(业主委员会)应在作出决定之日起3个月内,完成新的物业服务企业的选聘工作。但物业服务合同期满,仍未组织选聘的,可在辖区物业主管部门的指导下,由所在街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第三十九条 物业服务合同终止,物业服务企业退出小区物业服务时,应按照《浙江省物业项目服务退出办法(试行)》规定执行。

第四十条 市、区物业主管部门应当建立健全物业相关制度,建立物业服务企业诚信档案。有关鼓励物业服务企业争先创优、资质升级的奖励办法及税费优惠等扶持政策,由市、区人民政府另行制定。



第五章 物业使用与维护



第四十一条 业主在使用物业时应当遵守管理规约。

管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

辖区物业主管部门应当制定管理规约示范文本,供业主参考。

第四十二条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为:

(一)违法改变房屋承重结构;

(二)违法搭建建筑物或者构筑物;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)擅自占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备;擅自改建物业共用部位;损坏或擅自移装共用设施设备;

(五)超标排放有毒、有害物质;

(六)排放超过规定标准的噪声;

(七)任意弃置垃圾、杂物;

(八)饲养家禽、家畜;

(九)在物业共用部位、共用设施设备上任意涂写、刻画、张贴;

(十)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

(十一)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地。

(十二)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业应当将装修有关规定书面告知业主、非业主使用人,发现物业管理区域内有前款规定行为的,应当对行为人进行劝阻、制止,并要求行为人及时改正;劝阻、制止无效的,应当及时告知业主委员会,或物业主管部门和有关行政管理部门,由物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

第四十三条 单位、个人敷设电线、燃气管道和使用电器产品、燃气用具应当符合消防安全规定,及时更新老化电气线路,不得违反消防安全规定用电、用气。

对用电单位和个人超负荷用电、违规拉线接电等可能引发火灾事故的行为,供电企业应当及时予以制止,电力管理部门可以依法中止供电。

第四十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况,并与业主协商处分空置的车库、车位。业主要求承租空置的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

第四十五条 业主车辆较多的物业管理区域,经业主大会同意可利用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会可以申请公安或综合执法部门协助划定物业管理区域内地面泊车位和行车路线,但划定的车位不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道和占用消防登高场地。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的,不应再设置规划以外的车位。

利用业主共有的道路或者其他场地设置车位提供给相关业主使用的,车位的分配方式由业主大会决定。

小区内泊位费委托物业服务企业代收的,物业服务企业应当将泊位费单独列账,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和泊车管理的必要开支外,可以根据业主大会的决定将泊位费用于物业管理方面的其他需要。

业主委员会应当对泊位费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

第四十六条 物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程平时用作泊车位的,建设单位应当向全体业主开放,平时用于出租的可以纳入小区物业管理,相关管理事宜由建设单位与物业服务企业协商解决,但收取的租赁费中应保障人民防空工程日常维护管理和泊车管理的必要支出。

  第四十七条 物业服务企业应当加强物业管理区域内车辆的管理,发现有车辆停放阻碍物业管理区域内的交通道路、损坏绿地、妨碍其他业主使用物业,或大型车辆和载有危险化学品的车辆进入物业管理区域的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当会同业主委员会向综合执法或公安部门报告。

第四十八条 物业服务企业应当在其管理区域内履行下列消防安全职责:

(一)建立健全消防安全制度,落实消防安全措施;

(二)对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道按规定进行维护管理;

(三)开展防火巡查和定期检查,及时消除火灾隐患;不能及时消除的,应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所;

(四)物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。

第四十九条 不适宜进行规模物业管理的区域或单幢建筑由两个以上单位管理或使用的,应当明确各方的消防安全责任,并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

第五十条 国家规定保修范围内的物业质量问题,在保修期内的由建设单位负责保修。物业管理区域内按规定已正常移交给相关专业单位的共有设施设备的维修、养护、更新改造由相关专业单位负责。

专业单位因实施共有设施设备维修、养护、更新改造,应当提前7日公示,告知物业管理区域全体业主与物业服务企业。

维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当事前公示告知全体业主并征得直接利害关系人、业主委员会和物业服务企业的同意,依法办理相关手续,并采取措施保障通行安全,及时恢复原状。广大业主、物业服务企业应当给予配合与支持。

第五十一条 建立物业保修金和物业专项维修资金制度,物业保修金作为保修期内物业维修费用保证的资金,物业专项维修资金用于建筑物共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业保修金由建设单位按规定比例向维修资金管理机构交纳,具体交纳方式、标准、启用和退还等按《浙江省住宅物业保修金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。保修金退还时应征求业主委员会和物业服务企业的意见,所有物业维修无遗留问题时方予退还。

物业专项维修资金由业主按规定的标准向维修资金管理机构交纳,具体交存、使用和管理办法按《浙江省物业专项维修资金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。

未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的,物业管理区域内共有部分、共有设施设备的维修、更新、改造所需的经费由业主按照约定承担;没有约定或约定不明确的,由相关业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑总面积的比例分摊。

应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防设施损坏、排污管道损坏等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况,需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居民委员会证明核实,可直接拨付维修资金。

第五十二条 业主和非业主使用人在物业使用过程中,出现国家规定保修期和保修范围内房屋质量问题的,先报物业服务企业协调,建设单位按有关规定处理;如有争议的,可以由业主、业主委员会、物业服务企业与建设单位及其他相关部门协商解决;协商不成的,可以报所在地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门调解。在争议调解处理期间,业主或非业主使用人仍应按时交纳物业服务费。



第六章 法律责任



第五十三条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人有违反国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律法规的,由有关行政执法部门依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和其他有关行政部门及其工作人员有违反国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律法规的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第七章 附则



第五十五条 业主决定不选聘物业服务企业,实行自我管理的,依照本办法相关规定执行。

第五十六条 本办法自2013年1月1日起实行,2000年1月5日衢州市人民政府发布的《衢州市区住宅区物业管理办法》(市政府第9号令)同时废止。





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